פסק דין בעקבות תביעה לפיצויי הפקעה

פסק דין זה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים.

כיצד יש לשום פיצויי הפקעה בגין "דמי חכירה אבודים", כאשר מדובר בקרקע שבמועד הפקעתה עדיין לא מומש הפוטנציאל הגלום בה: האם על-פי דמי השכירות שהיה ניתן לקבל מהשכרתה בפועל בהתחשב במצב הנכס במועד ההפקעה ובשימוש הקונקרטי שניתן לעשות בו (שאינם מבטאים את הפוטנציאל), כטענת הנתבעים; או על-פי דמי שכירות "רעיוניים" המבטאים תשואה הנגזרת משווי המקרקעין (כשהשווי מבטא גם את הפוטנציאל העתידי), ושנועדו לפצות על העיכוב בתשלום הפיצוי, כטענת התובע. זו הסוגיה העומדת במרכזו של פסק דין זה. ועניינו בקרקע שהופקעה ב 1.5.69, כאשר במועד ההפקעה היו המקרקעין חלק מחטיבת קרקע הררית ברובה, טרשית ובלתי מפותחת. לאחר ההפקעה, ובעקבות חלוקה מחודשת של חטיבת הקרקע ופיתוחה, נבנו עליה, בין היתר, שכונת סנהדריה המורחבת ואזור התעשייה הר-חוצבים.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את התביעה במלואה ופסק כי:

הפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים" שבסעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן - "הפקודה"), אינו אלא פיצוי בגין עיכוב בתשלום, הן מבחינת ההפסד שנגרם כתוצאה מירידת ערך הכסף והן מבחינת ההפסד שנגרם עקב אובדן תשואה (בדומה לריבית ולהפרשי הצמדה). בהיותו פיצוי מסוג זה, הוא נקבע כאחוז משווי הקרקע, כפי שזה משתנה משנה לשנה, ואין לו בהכרח זיקה ישירה לסכום דמי השכירות שניתן היה לקבלו בפועל מידי שנה (אם כי יהיו מקרים בהם שני הנתונים יהיו זהים או דומים). מסקנה זו עולה מפסיקת ביהמ"ש העליון, מביאה גם לתוצאה צודקת יותר, המתיישבת עם עקרונות יסוד חוקתיים ומצמצמת, במקרה כדוגמת המקרה דנן, את הנזק שנגרם לבעל הקרקע עקב ההפקעה.

ביהמ"ש הגיע למסקנה כי עלה בידי התובע להוכיח את שווי המקרקעין מידי שנה ושנה ואת סכום דמי החכירה שנגזר ממנו, כמפורט בחוות דעתו של המומחה מטעמו. (הנתבעים לא הביאו חוו"ד נגדית (חלופית) בהתאם לשיטה שהציעו התובעים ואשר נקבעה כנכונה). ולפיכך, דין התביעה להתקבל במלואה, על הנתבעים לשלם לתובע סך של 1,509,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה,בניכוי הפיצוי ששולם לתובע ביום 23.8.06 בסך 218,624 ש"ח.

אמנם הפיצוי עולה בצורה משמעותית על הסכום שהוצע לתובע לאחר ההפקעה (29,165 ל"י) גם אם לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין. אך זו תוצאה בלתי נמנעת הנובעת מאי תשלום הפיצוי במשך תקופה ממושכת. גם לא ניתן לשלול את האפשרות שהפיצוי שהוצע לאחר ההפקעה לא שיקף הערכה ריאלית של שווי הקרקע. מאידך גיסא, בהסתמך על שווי הקרקע לשנת 2005, כמפורט בחוות דעתו של מר מערבי, סכום הפיצוי לא יספיק לצורך רכישתה היום של קרקע חלופית שנתוניה דומים למקרקעין שהופקעו.

פסק דין

כיצד יש לשום פיצויי הפקעה בגין "דמי חכירה אבודים", כאשר מדובר בקרקע שבמועד הפקעתה עדיין לא מומש הפוטנציאל הגלום בה: האם על-פי דמי השכירות שהיה ניתן לקבל מהשכרתה בפועל בהתחשב במצב הנכס במועד ההפקעה ובשימוש הקונקרטי שניתן לעשות בו (שאינם מבטאים את הפוטנציאל), כטענת הנתבעים; או על-פי דמי שכירות "רעיוניים" המבטאים תשואה הנגזרת משווי המקרקעין (כשהשווי מבטא גם את הפוטנציאל העתידי), ושנועדו לפצות על העיכוב בתשלום הפיצוי, כטענת התובע. זו הסוגיה שתעמוד במרכזו של פסק דין זה.

1.לתובע היו זכויות בעלות בחלקים בלתי מסוימים מחלקות 3 ו-4 בגוש 30241, המצויות בפאתי שכונת סנהדריה בירושלים (להלן - "המקרקעין"). המקרקעין הופקעו ביום 1.5.69, והתובע תובע פיצויים בגין הפקעתם.

בחלקה 3, ששטחה 14,647 מ"ר, היו לתובע כ- 6.25% מכלל זכויות הבעלות. בחלקה 4, ששטחה 7,935 מ"ר, היה התובע בעלים של כ- 18.75%. בסך הכל היו לתובע זכויות בכ- 2,404 מ"ר בלתי מסויימים מתוך שטחן הכולל של שתי החלקות הנ"ל, 22,592 מ"ר.

ביום 1.5.69 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן - "הפקודה") בדבר כוונת שר האוצר לקנות חזקה בחטיבת קרקע גדולה בשטח של כ-760 דונם, אשר שתי החלקות הנ"ל כלולות בה במלואן. ביום 22.2.73 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה, מכוחה היו המקרקעין לקניינה המלא של הנתבעת מס' 3 (להלן - "הנתבעת").

2. כפי שעולה מחוות דעת השמאי גיל בלולו מאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, אשר הוגשה מטעם הנתבעים, במועד ההפקעה היו המקרקעין חלק מחטיבת קרקע הררית ברובה, טרשית ובלתי מפותחת. לחלקות הנ"ל היה מבנה הנדסי בלתי רגולרי והבעלות בהן היתה מפוצלת, כאשר חלק משמעותי מהזכויות בקרקע היה רשום בספרי המקרקעין ללא פירוט שם הבעלים, בציון "לא הוסדרו". המקרקעין נכללו בתחום תחולתה של תוכנית המתאר לירושלים מס' 62, שעל-פיה חלקה 4 וכמחצית מחלקה 3 יועדו לתעשייה ומלאכה, ויתרת חלקה 3 יועדה להיות שמורת טבע.

לאחר ההפקעה, ובעקבות חלוקה מחודשת של חטיבת הקרקע ופיתוחה, נבנו עליה, בין היתר, שכונת סנהדריה המורחבת ואזור התעשייה הר-חוצבים.

3. מחומר הראיות עולה, כי בשנת 1972 התנהלה בין הצדדים חליפת מכתבים בנוגע להפקעה. ביום 21.6.72 כתב הממונה הארצי על ההפקעות לבא כוח התובע דאז (עו"ד ישראל גן-צבי), כי הפיצוי ישולם לפי שווי של 8.5 ל"י למ"ר בחלקה 3 ו-11 ל"י למ"ר בחלקה 4 (מוצג נ/1). במכתב זה הוזכרה התכתבות קודמת בין הצדדים.

ביום 30.6.72 כתב בא כוח התובע למנהל מינהל מקרקעי ישראל ובמכתבו ערער על תוקף ההפקעה, כשלחלופין ביקש קרקע חלופית (מוצג נ/2).

בסעיפים 15-21 לכתב ההגנה, מתוארת התכתבות נוספת בין הצדדים (שלא הוגשה), אך מאז סוף שנת 1974 ועד לשנת 2000, כאשר התובע חידש את פנייתו לנתבעים, לא היה כל קשר בין הצדדים בנוגע להפקעת המקרקעין או לתשלום הפיצויים בגין כך. התכתבות ממושכת שהחלה בשנת 2000 לא נשאה פרי, עד שהוגשה התביעה דנן.

4. על-פי הנטען בכתב התביעה ובחוות דעתו של השמאי מטעם התובע, מר שלומי מערבי, זכאי התובע לפיצוי בסכום של 1,509,000 ש"ח. הפיצוי האמור מבטא, לטענת התובע, את "דמי החכירה האבודים" שהפסיד בתקופה שתחילתה ביום ההפקעה וסיומה במועד תשלום הפיצוי (למעשה במועד הגשת התביעה לבית המשפט), עקב כך שפיצויי ההפקעה לא שולמו לו מיד לאחר ההפקעה. תביעה זו לפיצויי הפקעה מבוססת על הוראת סעיף 13 לפקודה שעניינה "פיצויי פירות" (במובחן מ"פיצויי הון").

לטענת הנתבעים, הפיצוי המגיע לתובע במסלול בו בחר, דהיינו - הפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים", עומד על סכום של 1,450 ש"ח בלבד (כמפורט בחוות דעתו של מר בלולו). עם זאת (ולשיטת הנתבעים - לפנים משורת הדין), שילמה הנתבעת לתובע ביום 23.8.06 פיצוי בסכום של 218,624 ש"ח (עמ' 11 לפרוטוקול). פיצוי זה חושב על-פי עקרונות הפיצוי הקבועים במסלול המבוסס על הוראות חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן - "החוק המתקן"). הנתבעת עשתה כן, על אף שנפסק, כי בידי בעל הקרקע לבחור את מסלול הפיצוי עליו הוא מבקש להסתמך, ואם עשה כן, לא יהיה זכאי לפיצוי על-פי המסלולים האחרים (ע"א 7210/00 רפאל דנה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד  נז(6) 469, בעמ' 478; להלן - "פרשת דנה"). כאמור, לשיטת הנתבעים, בתובענה דנן בחר התובע במסלול שלכל היותר מזכה אותו בפיצוי של סכום זניח, כמפורט לעיל.

לקריאת פסק הדין המלא לחץ כאן.

צוות המומחים שלנו עומד לרשותך וישמח ללוות, לייעץ ולענות לך באופן אישי על כל שאלה.

תחומי ההתמחות, הידע והניסיון שצברנו מאפשרים לנו לספק את הפתרונות האופטימאליים ביותר לצרכיך

בתחום המקרקעין והשמאות. הדרך לקבלת הפתרון מתחילה ביצירת קשר.

ליצירת קשר לחץ - ייעוץ שמאי מקרקעין

אין לראות בפסקי דין ו/או דיונים אלו כל סוג של ייעוץ, המלצה או חוות דעת ויש לבחון ולבדוק כל מקרה

לגופו. כל העושה שימוש בפסקי דין אלו עושה זאת על אחריותו האישית בלבד. הכתוב כפוף לשינויי עריכה.

ט.ל.ח