שמאי מקרקעין בפרויקט של קבוצת רכישה

תפקידו וחשיבותו של שמאי מקרקעין הינו מהותי ביותר במספר שלבים בפרויקט של קבוצת הרכישה. הכרחי לדעת כי שמאי מקרקעין רוכש את מיומנותו במהלך לימודיו וכי עליו לעמוד בבחינות רבות מטעם מועצת השמאים, בכפוף לחוק שמאי המקרקעין ולתקנות השונות שהותקנו לפיו. לפיכך שמאי המקרקעין הנבחר חייב שיהיה לו רישיון בר-תוקף כמו גם ניסיון רב בתחום.

שמאי מקרקעין - תפקידו בכוח

כבר בטרם רכישת הקרקע יש להתקשר עם שמאי מקרקעין על מנת שיבדוק את זכויות השטח המגיעות לקבוצת הרכישה ואת התשלומים החלים על הקרקע. זוהי, למעשה, דעת מומחה הנותנת פרספקטיבה משוערכת לשווי המקרקעין. את הנתונים מלקט שמאי המקרקעין בהתבסס על נתוני השוק ליום הכנת הדו"ח. לאחר שערך שמאי המקרקעין בדיקות מדוקדקות אלו הוא קובע בדו"ח שמאות מפורט את שווי הקרקע המדויק ואת אפשרויות הבנייה עליה. בנוסף לכך מכין שמאי המקרקעין דו"ח נוסף הקרוי דו"ח אפס וכשמו כן הוא; דו"ח אפס מכיל בתוכו את כל הפרטים שעל קבוצת הרכישה לדעת בטרם הפרויקט יצא לפועל- ממש משלב אפס. שמאי המקרקעין לוקח בחשבון בכותבו את הדו"ח אפס את בדיקת המצב התכנוני (סקירה סביבתית של המקרקעין, ייעודי המקרקעין- קרי האם מדובר בקרקע לבנייה או שמא לחקלאות, היתרי בנייה, תכניות הבנייה בעיר- האם צפויות בעתיד הפקעות השטח לצורכי הציבור וכו') כמו גם את בדיקת המצב המשפטי (הסכמי רכישה, השכרה וחכירה, רישומים בטאבו וכו'), את אומדן ההשקעות הצפויות לחברי הפרויקט (מיסים, היטלים, עלויות בנייה, חיבור לחשמל ועוד) ואת שווי הדירות העתידיות בשוק החופשי.

חשיבות הדו"חות המופקים ע"י שמאי מקרקעין

הדו"חות המופקים על-ידי שמאי מקרקעין חשובים ביותר בשלושה היבטים שונים אשר בלעדיהם הפרויקט לא יוכל לצאת לפועל:

• כאשר מוסר שמאי המקרקעין את הדו"ח אפס לחברי קבוצת הרכישה עליהם לקיים השוואה בין דו"ח זה לבין התוכנית העסקית שנבנתה על-ידי מארגני הקבוצה ולשים לב כי התכנית עומדת בפרמטרים שהוצבו בדו"ח על-ידי שמאי המקרקעין. הווי אומר כי המפתח להצלחת הפרויקט טמון בבחירת שמאי מקרקעין כבר בשלבים ראשוניים אשר ילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.

• כמו כן, דו"ח אפס הינו תנאי מקדים להסכם הלוואה מול גוף בנקאי שעתיד ללוות את הפרויקט. צורך השעה בימים אלו של חוסר וודאות כלכלית שניתוח מעין זה ימלא תפקידו נאמנה בזכות שמאי מקרקעין מוסמך המוצמד לפרויקט.
  לאחר שעמדה בכל הפרמטרים שהציב שמאי המקרקעין באופן חיובי, יכולה קבוצת הרכישה לתת  את שריקת הפתיחה ולהתחיל להוציא לפועל את הפרויקט מבחינה מעשית.

• מבחינת רשויות המס ועל מנת לזכות בפטור מתשלומי מס חובה נחוץ ששמאי המקרקעין שאכן יפריד בתחילת הדרך בין הדו"חות השונים, כך שניתן יהיה לפצל את העסקה לעסקה לרכישת הקרקע ולעסקה להזמנת שרותי בנייה. אם לא כן, ייחשב הדבר כהתארגנות לרכישת מוצר מוגמר, כלומר כעסקה לרכישת דירות ולא יהיו משתתפי קבוצת הרכישה זכאים לפטור.

ליצירת קשר לחץ - צור קשר

שמאי מקרקעין- לא רק דו"חות

בשלב מאוחר לקניית הקרקע ובבואה של ההכרזה בפומבי למכירת הדירות מעריך שמאי המקרקעין את שווי הדירות, כל דירה בהתאם למיקומה ולשטחה. שווי זה הינו ממוצע של טווח המחירים ואינו קביעת המחיר הסופי למוצר המוגמר. אולם פרמטרים אלו ראשוני במעלה בעת חלוקת הדירות בין חברי קבוצת הרכישה.