ערר נגד תביעת פיצויים לירידת ערך מקרקעין

החלטה

עררים אלה הוגשו בגין דחיית תביעות הפיצויים של העוררים אשר הוגשו בגין פגיעה נטענת למקרקעין שונים עקב אישורה של תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3 / 6 / א' המוכרת כתכנית לכביש 431 (להלן: "התכנית").

התכנית מהווה תכנית מתאר מחוזית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, אשר במסגרתה נקבע תוואי משותף לדרך פרברית מהירה מספר 431 (קטע מערבי), מסילת ברזל, ומעבר קווי חשמל ראשיים. התכנית פורסמה להפקדה ביום 21.11.1996 (י"פ 4458) דבר אישור התכנית פורסם ביום 14.12.2000 (להלן - "המועד הקובע") (י"פ 4943).

העוררים טוענים כי נפגעו המקרקעין שבבעלותם עקב אישורה של התכנית ועל כן יש לחייב את המשיבות לפצותם בהתאם לס' 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 (להלן: "החוק").

לטענת המשיבות לא גרמה התכנית כל פגיעה במקרקעי העוררים ועל כן יש לדחות את תביעתם.

ועדת הערר שמעה באריכות את הצדדים, כמו גם עררים נוספים אשר הוגשו בהקשרן של תביעות עקב אישורה של התכנית. הועדה עיינה במסמכים הרבים שהוגשו, תכניות קודמות בכל הרמות אשר חלו על המקרקעין וסביבתם, נתוני עסקאות, חוות דעת ואסמכתאות, ולאחר ששקלה את כל אלה הגיעה לכלל מסקנה כי, בכפוף להנחיות ולקביעות המפורטות בהחלטה זו, מן הראוי למנות שמאי מכריע בעררים אלה.

נציג עתה בתמצית את הטענות השונות שנטענו כנגד תביעות הפיצויים ואת תשובות העוררים, ולאחר מכן נכריע בכל אלה.

טענות ונימוקי המשיבות באשר לדחיית התביעות

כללי

עמדתן הבסיסית של המשיבות אוחזת בטענה כי ייעודם של המקרקעין נשוא העררים מבחינת מצב תכנוני - אשר היה ייעוד חקלאי עוד קודם לאישורה של התכנית  - נותר כזה גם לאחר אישור התכנית. גם יכולת השימוש החקלאי במקרקעי העוררים בהתאם לייעודם האמור - לא נפגעה בשל הוראות התכנית החדשה, כך לגישת המשיבות.

המשיבות כולן דוחות את טענת העוררים לירידת ערך עקב פגיעה בפוטנציאל הבניה העתידי שהיה למקרקעין אשר נפגעו, לטענתם של העוררים בשל אישור התכנית. 

המשיבות טוענות כי העוררים לא הוכיחו כל פוטנציאל תכנוני ממשי - המגלם בתוכו פוטנציאל בניה עתידי - בו יש להתחשב, במסגרת בחינה קיומה של פגיעה במקרקעין, כמשמעה בהוראות סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה. לטעמן של המשיבות, לא ניתן לבסס טענה לפגיעה עקב תכנית, אך ורק על ניסיון להוכיח ששווי השוק של המקרקעין ירד בתקופה שלאחר אישורה של התכנית האמורה.

המשיבות טוענות כי במסגרת חוות הדעת השמאית שצורפה לעררים - בה נטען לירידת ערך המקרקעין - לא נערך כל ניתוח אובייקטיבי למגמות מחירים בשוק המקרקעין בתקופות הרלוונטיות. מביצוע ניתוח מחירים כאמור, ניתן היה ללמוד על מגמת המחירים בשוק המקרקעין בתקופה האמורה, בהשוואה למגמת המחירים במקרקעי העוררים עצמם. חוות הדעת מטעם העוררים אינה מלווה, כנדרש, בניתוח מגמות מחירים בשוק המקרקעין הכללי, וזאת לשם נטרול השפעות אלה על רמות המחירים בתחום המקרקעין עליהם ניתנת חוות הדעת. על כן אין כלל להסתמך על החוות הדעת.

המשיבות טוענות כי לפי חוות הדעת מטעמן לא חלה כל ירידת ערך במקרקעין, בעקבות אישור התכנית, כך שערכי מ"ר במקרקעין, נותרו לאחר אישור התכנית, לפי ממצאי חוות הדעת, דומים לאלו שנמצאו קודם לאישורה, ואף גבוהים במקצת.

לטענת המשיבות אישור התכנית, מסיר, הלכה למעשה, הגבלות שונות אשר הוטלו על המקרקעין מכוח תכניות קודמות, בגדרן נקבעה וסומנה רצועה לתכנון ברוחב 300 מטר, במסגרתה נאסר כל תכנון שהוא, זאת לאור ייעוד שטח הרצועה למעבר תשתיות ארציות, במסגרת תכניות עתידיות.

העדר פגיעה המזכה בפיצוי - קרקע ספקולטיבית

לטענת המשיבות פרשנות תכליתית להוראות החוק, מחייבות הגדרה קונקרטית בדבר טיב הפגיעה עליה נסבה הוראת סעיף 197, והיא, פגיעה תכנונית ישירה בלבד, אין להטיל על שכם הציבור פגיעה בשווי ספקולטיבי של קרקע, אשר אינו מתבסס על שום רכיב תכנוני קיים או בעל ציפייה קרובה או סבירה להתקיים.

עמדת המשיבות היא כי השאלה בדבר קיומה או העדרה של פגיעה במקרקעין, לצורך הוראתו של סעיף 197, היא שאלה שעניינה במדיניות משפטית, והיא קודמת ומובחנת מהשאלה השמאית, בדבר שיעור ירידת ערך המקרקעין ואופן חישוב הפיצויים.לפי המשיבות העוררים לא הצביעו על כל תכנית צפויה, בה ניתן להתחשב בהתאם להלכה הפסוקה, ולא בכדי.

ב"כ חברת החשמל טוען, לעניין הפירוש הראוי לס 197 לחוק, כי בנוסח הצעת חוק התכנון והבניה תשכ"ג - 1962 (להלן - "הצעת החוק"), הוצע לקבוע את זכותו של בעל המקרקעין לפיצויים במקרה של אישור תכנית חדשה על מקרקעיו, מקום שתוכח קיומה של פגיעה בבעל המקרקעין עצמו, לנוכח אישורה של תכנית חדשה כאמור. ואולם במהלך הכנת החוק לקריאה שנייה ושלישית הוחלט לשנות את נוסח סעיף 201 להצעת החוק, ולהציע כי בחינת הזכות לפיצויים תיבחן על ידי בחינת שאלת הפגיעה במקרקעין עצמם, כתוצאה מאישור התכנית החדשה, זאת להבדיל מן הניסיון לקבוע, כאמור, כי פגיעה בבעל המקרקעין (שהינה מטבע הדברים פגיעה כלכלית באופייה), תקים, היא כשלעצמה, זכות לקבלת פיצויים מכוח הסעיף האמור). בנוסח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אומצה במלואה הגישה הדורשת הוכחת קיומה של פגיעה במקרקעין עצמם להבדיל מפגיעה בבעלי המקרקעין.

חברת החשמל מפנה לעובדה כי הבעלות במקרקעין נחלקת בין העוררים כולם ועוד רבים אחרים בחלקים שונים, כך שחלקם של מרבית העוררים במקרקעין נע בין 500 מ"ר ל - 1,000 מ"ר, לכל היותר.

לטענת חברת החשמל, בשים לב לעובדה שהמקרקעין היו בייעוד חקלאי למן ימי קום המדינה, והינם בייעוד חקלאי גם היום, למעט חלקים שייעודם שונה, בשים לב לעובדה, כי האזור בו מצויים המקרקעין יועד מאז ומתמיד למעבר תשתיות ארציות, כי רכישת זכויות בעלות במקרקעין, בחלקים בלתי מסוימים, ובשטחים שנעים בין מחצית דונם לדונם, אינה מאפשרת, באופן מעשי, כל עיבוד חקלאי במקרקעין, בהתאם לייעודם, ומעל הכל - בשים לב לעובדה, כי כיום לא מבוצע כל עיבוד חקלאי במקרקעין - הרי שברי, כי רכישת הזכויות במקרקעין, על ידי העוררים, נעשתה על רקע תקוותם - הספקולטיבית באופייה - של העוררים, לשינוי ייעוד המקרקעין לבניה ביום מן הימים.

המשיבות טוענות כי אין מטרתו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה להוות לעוררים בבחינת "מצנח הצלה" מקום בו למגינת לב העוררים לא אושרה תכנית המשנה את ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד לבניה, כפי תקוותם, אשר לעת הזו, נכזבה.

הועדה המקומית טוענת בנוסף כי מבחינת מדיניות משפטית ראויה אין לעודד ספסרות בקרקעות לקראת מועד אישורן של תכניות המייעדות קרקעות אלו לצרכי ציבור. עצם הידיעה כי בעלי המקרקעין יקבלו פיצוי בגין אישור של תכנית ציבורית כגון דא, מביאה להעלאת מחירן של הקרקעות, וכפועל יוצא להגדלת עלויות הקמתן של תשתיות אלו באופן משמעותי.

הועדה המקומית טוענת כי הגדלת עלויות ההקמה נופלת על שכמו של הציבור כולו, ובסופו של דבר יוצא הציבור כולו ניזוק, מהתעשרותם של ספסרי הקרקעות. אליבא דועדה מקומית בקבלת ערר זה שבפנינו, תתקבל תוצאה אשר אין רחוקה ממנה מעקרונות הצדק העומדים ביסוד סעיף 197, שכן העוררים רכשו את הקרקע במהלך הפקדה של תכנית תמ"מ / 3 / 6 / א מתוך ציפייה לאישורן של התכניות המייעדות אותה לתשתיות השונות, וכעת מבקשים הם להתעשר על חשבון הקופה הציבורית.

היעדרו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין

המשיבות סוקרות את התכניות השונות אשר חלו על המקרקעין במהלך השנים ובהן - R/6 משנת 1942, הכרזת המקרקעין כקרקע חקלאית בשנת 1968 בהתאם להוראות התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, רצ / 1 / 1 משנת 1970, רצ / 1 /16 משנת 1976, תמ"א / 3 משנת 1976 על תיקוניה משנת 1981 (תיקון מספר 1) ומשנת 1991 (תיקון 7).  תמ"מ / 3 משנת 1982, רצ /  2000 המופקדת, תמ"מ / 3 / 3 המופקדת משנת 1989, תמ"א / 31 משנת 1993, תמ"מ / 3 / 21 המופקדת משנת 1998 ובמועד הקובע ובת תוקף היום, ותמ"א / 23 / 8 משנת 1999.

המשיבות טוענות כי המצב התכנוני לאורך השנים מוביל למסקנה כי המקרקעין היו נעדרים כל פוטנציאל תכנוני שהוא לשינוי ייעודם לבניה, עובר לאישור התכנית, וממילא לא פגעה התכנית בפוטנציאל כזה. התכניות השונות שאושרו או הופקדו לאורך השנים במוסדות התכנון תאמו את הגדרת האזור בו מצויים המקרקעין כאזור למעבר תשתיות ארציות, הנעדר כל פוטנציאל תכנוני שהוא.

תכניות אלו עיגנו את התכנון בדבר התוואי המתוכנן של הדרך הפרברית המהירה, בשטח המקרקעין, זאת לצד התכנון בדבר מעבר מסילת הברזל ופרוזדור למעבר קווי חשמל ראשיים, בתחום המקרקעין. תכניות אלו גם הדגישו את חשיבות השמירה על חיץ ירוק כהפרדה בין הישובים העירוניים השונים. 

לטענת המשיבות המשמעות המעשית של אימוץ עמדת העוררים לעניין זה - המבקשים להכיר בקיומו של פוטנציאל תכנוני בהיעדר כל תכנית צפויה ביחס למקרקעין, וזאת, רק על בסיס תכתובות וזכרון דברים שנעשו מטעם בעלי עניין במקרקעין, אחת היא - פריצת גבולות מוחלטת וביטול כל משמעות מעשית לדרישת המחוקק להוכחת קיומה של פגיעה תכנונית במקרקעין, במסגרת בירור תביעה לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וחריגה רבתי מהוראותיו המנחות והמחייבות של פס"ד בירנבך.

הועדה המקומית טוענת כי חתימת זיכרון הדברים הייתה בבחינת ניסיון עקר, אשר נדחה ע"י מוסדות התכנון המוסמכים - הועדה המחוזית והארצית, להביא למהלך תכנוני משותף במסגרתו יועדו חלק מהחלקות לבניה במסגרת הליך איחוד וחלוקה ניסיון זה כאמור נדחה מכל וכל, הן ע"י הועדה המחוזית והן ע"י המועצה הארצית והיועמ"ש, ועל כן זיכרון הדברים האמור אין בו כל נפקות.

המשיבות טוענות כי לא ניתן ללמוד על קיומו של כל פוטנציאל תכנוני למקרקעין כתוצאה משינוי ייעודן של קרקעות אחרות, המצויות באזור המקרקעין - כי אם להיפך. בחירת רשויות התכנון להפשיר קרקעות לבניה הנמצאות בסמיכות למקרקעין - תוך שינוי ייעודן מחקלאות לבניה - והימנעותן מלעשות כן, ביחס למקרקעין עצמם, מעידה כי המקרקעין יועדו למעבר תשתיות ארציות מכוח כלל התכניות שאושרו ו/או הופקדו ביחס למקרקעין אלו.

כל התכניות במסגרתן שונה ייעודן של קרקעות מחקלאות לבניה - אליהן מפנים העוררים בסיכומיהם - מתייחסות לקרקעות המצויות צפונית לכביש 431 (שדרות מינסטר דהיום) ומזרחית לו.

לקריאת פסק הדין המלא לחץ כאן.

צוות המומחים שלנו עומד לרשותך וישמח ללוות, לייעץ ולענות לך באופן אישי על כל שאלה.

תחומי ההתמחות, הידע הניסיון שצברנו מאפשרים לנו לספק את הפתרונות האופטימאליים ביותר לצרכיך

בתחום המקרקעין והשמאות. הדרך לקבלת הפתרון מתחילה ביצירת קשר.

ליצירת קשר לחץ כאן.

אין לראות בפסקי דין ו/או דיונים אלו כל סוג של ייעוץ, המלצה או חוות דעת ויש לבחון ולבדוק כל מקרה

לגופו. כל העושה שימוש בפסקי דין אלו עושה זאת על אחריותו האישית בלבד. הכתוב כפוף לשינויי עריכה.

ט.ל.ח