פסק דין - ערעור על פיצויי הפקעת מקרקעין

עניינם של המערערים בפיצויים שנפסקו למערערים בע"א 593/87 (להלן -המערערים) בגין הפקעת חלק ממקרקעין שהיו בבעלותם ובגין הנזקים שנגרמו להם עקב שינוי ייעוד המקרקעין על-פי תכנית שפורסמה.

בית המשפט העליון פסק:נ

א. (1) סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הדן בקביעת שיעור הפיצוי על הפקעות החלקות, מפנה לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943, לצורך קביעת הפיצוי, אך בשינויים אלה:ב סעיף 190(א)(1) לחוק קובע כי ניתן להפקיע בנסיבות מסוימות ללא כל פיצוי שטח של ארבעים אחוז מכל קרקע. סעיף 190(א)(4) לחוק קובע כי מועד חישוב הפיצוי יהיה היום השישים שלאחר פירסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין ( 631ד-ה).

(2) מטרת הפיצויים בגין הפקעה היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין שהופקעו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו ( 632ב-ג).

(3) בהערכת הפיצויים בגין ההפקעה יש להתעלם מן הערכים החדשים שהוקנו למקרקעין על-ידי ההפקעה או כתוצאה ממנה. קביעת הפיצויים תיעשה בהסתמך על מצב המקרקעין לפני ששונה הייעוד ( 632ד-ה).

ב. ככלל, לא יתערב בית המשפט לערעורים בהחלטת הערכאה הראשונה להעדיף חוות-דעת של שמאי אחד על זו של משנהו, כאשר ההעדפה מעוגנת בהתרשמות ממהימנות המומחים או בשיקולים סבירי אחרים ( 633ו-ז).

ג. (1) שינוי ייעוד מזכה בפיצויים על יסוד השוואה של שווי המקרקעין לפי מצבם ערב תחילתה של התכנית עם המצב אחרי תחילתה של אותה תכנית ( 634ג-ד). (2) אין לקחת בחשבון שינויים בערך הקרקע שהתרחשו לאחר פירסום התכנית וכניסתה לתוקף עד למתן הפיצוי בפועל ( 634ד).

ד. במקרה דנן, משהוכחה זכאותם של המערערים לפיצוי בגין ההפקעה, עבר הנטל על כתפי המשיבים בע"א 593/87 (להלן - המשיבים) להוכחת שיעור ההשבחה של החלקות שנשארו בידם כתוצאה מהתכנית. משלא עמדו המשיבים בנטל זה, אין הם יכולים לטעון לקיזוז כלשהו ( 635ב-ג).

ה. הזכות לפיצוי בעבור תקופה שבה לא מתאפשר כל ניצול של המקרקעין, דהיינו תקופת הקפאת הזכויות, מוכרת במקרים שבהם הוקפאה בנייה עקב אי-השלמת הליכי תכנון; הקפאה שכזו מזכה בפיצוי על-פי סעיף 197לחוק התכנון והבניה (636ב-ג).

ו. (1) משניתן למערערים פיצוי על אובדן זכות השימוש בהסתמך על הוראות סעיף 197לחוק התכנון והבניה, מתן פיצוי נוסף מכוח פקודת הנזיקין [נוסח חדש] יהווה פיצוי כפול על אותו נזק ( 637ג).

(2) הרשות אמנם צריכה לבצע פעולותיה תוך זמן סביר ולא להשהות את תהליך ההפקעה ללא כל סיבה, אך נראה כי בנסיבות העניין קיימת הצדקה כלשהי לזמן שחלף עד ההפקעה ( 637ה).

ז. בכל מקרה של הפקעה תיתכן עוגמת נפש לבעל המקרקעין עקב זאת שהוא נאלץ להיפרד, שלא ברצונו, ממקרקעין השייכים לו. עם זאת, אין בעצם שינוי ייעוד על-ידי תכנית או בהפקעות מקרקעין לצורכי הציבור על-פי החוק להקנות לבעלי המקרקעין זכות לפיצויים בגין עוגמת נפש ( 639ד-ה).

פסק-דין

השופט ת' אור:נ .1המערערים בע"א 593/87 והמשיבים בע"א 589/87 (להל ­המערערים) הינם בעלי זכויות חכירה ל- 99שנים בחלקות 82ו- 83בגוש 6024(להלן

- החלקות) אשר בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. ייעוד קרקע החלקות היה בחלקו הגדול לחקלאות ובחלקו למגורים.

ב- 4.8.72הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אור יהודה-אזור (להלן ­הוועדה המקומית) על כוונתה לכלול את החלקות בתכנית מאא-/30א (להלן - התכנית), שעל פיה החלק המערבי של החלקות ייכלל באזור מגורים ואילו החלק המזרחי ייועד למטרות ציבור ולהפקעה.

התכנית אושרה בוועדה המחוזית ב- 7.8.74ופורסמה למתן תוקף ב-.19.6.75

המערערים הגישו התנגדות לתכנית, אולם הסירו התנגדותם לאחר שמשרד השיכון

התחייב לפני הוועדה המקומית לשלם להם פיצויים בעבור ההפקעה.

בעקבות הסרת ההתנגדות האמורה קוימו מגעים ממושכים בין הצדדים לצורך קביעת שיעור הפיצוי למערערים. במהלך המשא ומתן הוצע למערערים לקבל חלקות חדשות, המיועדות למגורים, כנגד החלקות המופקעות (להלן - החלקות החליפיות). המשא ומתן לא נשא פרי, והמערערים פנו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו ותבעו פיצוי על ההפקעה של חלק מהחלקות האמורות.

ביום 2.12.84פורסמה הודעה לפי סעיפים 5ו- 7לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943(להלן - פקודת הקרקעות) לגבי הפקעת חלק מהחלקות על-פי התכנית, ותביעת המערערים תוקנה בהתאם.

.2הדיונים בבית המשפט המחוזי התמקדו בתביעות המערערים כדלקמן:ב (1) תביעה לתשלום הפיצויים המגיע למערערים כתוצאה מההפקעה; (2) חיוב המשיבים בע"א 593/87, אשר הינם המערערים בע"א 589/87 (להלן - המשיבים) להעביר למערערים בעלות או חכירה בחלקות החליפיות כפיצוי חלקי, וניכוי שווי שתי חלקות אלה מהפיצוי המלא שייפסק למערערים.

בית המשפט המחוזי קבע בפסק-דינו שהמערערים זכאים להעברה ולמסירה של החלקות החליפיות על שמם כחלק מהפיצויים המגיעים להם. אך בפסק-דין חלקי שניתן על-ידי בית-משפט זה בערעורים אלה ביום 1.4.93, נקבע כי חיוב המשיבים להעביר את החלקות החדשות אל המערערים אינו יכול לעמוד, והוא בוטל. על-כן, נכריע להלן בשאלת שיעור הפיצויים המגיע למערערים כתוצאה מההפקעה, בהתחשב בכך שהעברת הזכויות בחלקות החליפיות בוטלה.

.3בית המשפט המחוזי דן בפסק-דינו תחילה בקביעת שיעור הפיצויים הנובע ישירות מההפקעה, ולאחר מכן דן בשיעור הפיצויים המגיע למערערים בגין פגיעות בנכסי המערערים אשר לא הופקעו, פגיעות אשר, לטענת המערערים, נבעו מהתכנית ומעיכוב הפירסום בדבר ההפקעה במשך שנים רבות.

בשאלת הפיצויים בגין הפקעה קבע בית המשפט כי קביעת שווי השטחים המופקעים

המזכים בפיצוי תיעשה בהתאם לשוויים ביום השישים שלאחר פירסום ההודעה על הכוונה לתפוס חזקה בחלקות, דהיינו ההודעה על-פי סעיף 5לפקודת הקרקעות. עוד נקבע כי בהערכת שווי החלקות לא יובאו בחשבון שינויים בערך הקרקע שנבעו מהתכנית אשר בעקבותיה בוצעה ההפקעה. לפיכך, נקבע כי שוויים של החלקים המופקעים ייקבע בהסתמך על הערכה של שווי השוק של החלקות בראשית חודש פברואר 1985, אולם בלי לקחת בחשבון את השפעותיה של התכנית על שווי הקרקע.

לקריאת פסק הדין המלא לחץ כאן.

צוות המומחים שלנו עומד לרשותך וישמח ללוות, לייעץ ולענות לך באופן אישי על כל שאלה.

תחומי ההתמחות, הידע והניסיון שצברנו מאפשרים לנו לספק את הפתרונות האופטימאליים ביותר לצרכיך

בתחום המקרקעין והשמאות. הדרך לקבלת הפתרון מתחילה ביצירת קשר.

ליצירת קשר לחץ כאן.

אין לראות בפסקי דין ו/או דיונים אלו כל סוג של ייעוץ, המלצה או חוות דעת ויש לבחון ולבדוק כל מקרה

לגופו. כל העושה שימוש בפסקי דין אלו עושה זאת על אחריותו האישית בלבד. הכתוב כפוף לשינויי עריכה.

ט.ל.ח