שמאי מקרקעין - מיסוי מקרקעין

תחום המקרקעין הינו תחום רחב ומורכב ביותר אשר דורש מומחיות גבוהה, שליטה רחבה בחוקים ובתקנות וצבירת ניסיון רב. כחלק מכך, בתחום של ליווי עסקאות במקרקעין, החל מרכישה או מכירה של דירה וכלה בהקמת פרויקט מגורים, ישנה חשיבות מכרעת לתחום מיסוי מקרקעין.

נושא מיסוי מקרקעין מאופיין במורכבות גבוהה בבחינות רבות, החל ברמה המשפטית וכלה ברמה הכלכלית. אדם אשר לוקח חלק בעסקת מקרקעין, בין אם כרוכש נכס או מוכר נכס, יצטרך לברר את זכויותיו וחובותיו בנושא מיסוי מקרקעין, שכן עסקאות במקרקעין נעשות לרוב בסכומים גדולים, וטומנות בחובן סוגיות והיבטי מיסוי מקרקעין שונים.

תחום מיסוי מקרקעין מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח, מס רכישה ומס מכירה) תשכ"ג 1963.

חשוב לציין - לאור ניסיוננו הרב בתחום מיסוי מקרקעין אנו ממליצים להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין אשר מומחה בתחום מיסוי מקרקעין, ולקבל יעוץ שמאי מקרקעין בתחום.

מיסוי מקרקעין - סוגי המס העיקריים

נושא מיסוי מקרקעין כולל בתוכו שלושה סוגי מס עיקריים:

מיסוי מקרקעין - מס שבח

מס שבח הנכלל תחת נושא מיסוי מקרקעין הינו מס המוטל של שבח מקרקעין. שבח מקרקעין הינו הרווח בין שווי הנכס בעת רכישתו לבין שווי הנכס בעת מכירתו. לרוב מס שבח הינו תשלום שעשוי להגיע לסכומים גבוהים, אנו ממליצים לערוך בדיקת מס שבח לפני ביצוע עסקת המכר ולברר את אפשרויות הפחתת מס שבח או קבלת פטור.

בעת חישוב מס שבח על נכס מקרקעין, מלבד למחיר המקרקעין ישנה התייחסות גם להוצאות הקשורות לעסקת המכירה כדוגמת שכר טרחה של עורך דין, מתווך ושיפוצים שבוצעו בנכס (חלק מסוים מעלות השיפוצים). לאחר חישוב הסכום הכולל הנ"ל, מצטרף מדד מיום רכישת הנכס ועד למיום מכירתו.

ההפרשים בין יום הרכישה ליום המכירה בצירוף הסכומים שצוינו, מבטאים את חבות חס שבח.

בעת ביצוע עסקת המכירה יש לדווח לרשויות המס ולהגיש שומה עצמית. שומה עצמית נערכת ע"י שמאי מקרקעין או באמצעות עורך דין ומפרטת את עסקת המכר, תשלומים שמתווספים ואת חישוב מס שבח ע"פ חוות דעת שמאי מקרקעין (או עורך דין). לאחר הגשת שומה עצמית, שלטונות המס בוחנים אותה ומוודאים את תקינותה. בהנחה שבשומה העצמית שהוגשה אין דבר מה חריג (עסקה במחיר נמוך ביחס לשוק, פטורים חריגים, עסקה בין בני משפחה ועוד), תאושר השומה ויישלח שובר לתשלום מס שבח. בהנחה כי השומה העצמית איננה אושרה, יפיקו שלטונות המס שומה אחרת בה יפורטו הסיבות לאי קבלת השומה העצמית וכן סכום לתשלום מס שבח כפי שנקבע ע"י רשויות המס.

חשוב לדעת, כי ניתן לערער על שומה אחרת שהועברה ע"י רשויות המס, וזאת באמצעות השגה לשלטונות מס שבח. במידה וזו לא התקבלה, ניתן להגיש ערר לועדת ערר בבית משפט מחוזי ובמקרים מסוימים ניתן אף להגיע לבית משפט עליון.

חשוב לציין כי ישנם מצבים שונים בהם ניתן לקבל פטור מחבות בגין מס שבח. צוות משרד שמאים מיקי אדלשטיין מעמיד צוות שמאי מקרקעין שמומחה בתחום מיסוי מקרקעין וישמח לבדוק עבורכם את הזכאות לפטור מס שבח. 

מיסוי מקרקעין - מס מכירה

מס מכירה נכלל תחת תחום מיסוי מקרקעין, והוא נובע בגין עסקת מקרקעין והחבות בגין מס מכירה חלה על  מוכר המקרקעין. מס מכירה מוטל על מכירת מקרקעין או העברת זכויות במקרקעין, וכחלק  מהגדרת מכרית מקרקעין החוק מתייחס גם לעסקאות מתנה, דהיינו, עסקאות מקרקעין שנעשו ללא תמורה וכן לפעולות שונות שנעשות באיגוד המקרקעין.

שיעורו של מס מכירה הינו אחוז קבוע משווי המכירה, פרט למצב בו ישנה חבות "מס מופחת". שיעורו של מס מכירה מופחת עומד על 0.8% משווי מכירת נכס למגורים, כאשר בהתקיים תנאים מסוימים מחויב מוכר הנכס במס מכירה מופחת.

בנוסף, ישנם מספר תנאים ותקנות שונות בחוק אשר עשויים להעניק פטור חלקי או פטור מלא מחבות תשלום מס מכירה. תנאים אלו משתנים לפי אופי הנכס הנמכר, עסקת המכירה עצמה, יעוד הנכס ועוד. 

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי ישנה חובה לדווח על כל עסקת מקרקעין שמתבצעת, לרבות מכירה או העברה של זכויות במקרקעין. במידה ואדם חויב בגין מס מכירה, אולם המס לא שולם במועד שנקבע, יתווספו לחבות מס מכירה גם ריביות והפרשי הצמדה, אשר מחושבים החל מפקיעת המועד להגשת ההצהרה על עסקת מקרקעין שבוצעה, ועד מועד התשלום בפועל. חשוב לציין, כי קיימות מספר דרכים לדחיית תשלום מס מכירה ולערעור על החבות בגין מס מכירה.

חשוב לדעת, כי שווי מכירת המקרקעין שממנו גוזרים את אחוז מס המכירה, אינו בהכרח השווי שעליו סוכם בהסכמה חוזית בין הצדדים, אלא, רשויות המס רשאיות להתעלם מהמחיר שצוין ונקבע בחוזה המכירה ולהתייחס לשווי השוק של המקרקעין ביום המכירה לצורך חישוב תשומת מס מכירה. לרוב, רשויות המס מקבלות את שווי הנכס כפי שצוין בחוזה בין המוכר לקונה, פרט למקרים בהם רשויות המס סבורות כי מתקיימים יחסים "מיוחדים" בין הצדדים לעסקה, אשר משפיעים על עסקת מכירת המקרקעין. בהתקיים מצב מסוג זה, מומלץ לפנות לשירותיו של שמאי מקרקעין אשר מומחה בתחום מיסוי מקרקעין בכדי שיבצע הערכת שווי לנכס שעליו מתבצעת העסקה.

מיסוי מקרקעין - מס רכישה

מס רכישה הינו מס נוסף שנכלל תחת נושא מיסוי מקרקעין, וחבותו חלה על רוכש זכויות במקרקעין (לרבות רוכשי דירת מגורים) או על אדם המבצע פעולות מסוימות באיגוד המקרקעין. בעבר, רוכש זכויות מקרקעין היה נדרש לשלם  אגרת העברת מקרקעין, אולם כיום מחויב הרוכש בתשלום מס רכישה.

רכישת זכויות במקרקעין גוררת עימה חבות מס רכישה אשר שיעורו עומד על 5% משווי מכירת הזכויות. בעסקאות מקרקעין בהן יש מכירת זכויות על דירת מגורים, מס רכישה מחושב לפי מדרגות מס, ולרוב נמוך יותר מחבות מס רכישה בעסקאות שלא לדירת מגורים. בפעולה שמבוצעת באיגוד המקרקעין, מחויב רוכש הזכויות על הנכס בתשלום מס רכישה בשיעור של 5% משווי עסקת הרכישה.

הגדרת "שווי המכירה" מתייחסת לסכום שבו נעשתה עסקת המקרקעין. מסכום העסיקה גוזרים את אחוז מס רכישה שמתורגם לסכום מס רכישה שחייב הרוכש לשלם. לרוב, שווי העסקה הנקבע לצורך חישוב ותשלום מס רכישה זהה לשווי העסקה שנקבע לחישוב ותשלום מס שבח. במצבים בהם נרכשו תוספות ממוכר המקרקעין לאחר הסכם הרכישה, חייבות גם הן בתשלום מס רכישה, אולם כדאי לדעת כי במקרים אלו עשויים להינתן פטור לסכומים מסוימים.

חבות בגין מס רכישה בעסקת רכישה של דירת מגורים - מס רכישה החל על רכישת דירת מגורים מחושב לפי מדרגות מס קבועות. שיעורו של מס רכישה בדירת מגורים נחלק לשלושה שיעורים הנגזרים משווי מכירת הנכס:

שיעור מס רכישה = 0%

שיעור מס רכישה = 3.5%

שיעור מס רכישה = 5%

*הסכומים שמהם נגזרים שיעורי מס רכישה מתעדכנים אחת לתקופה ע"י רשויות המס בישראל.

להלן סימולטור מס רכישה

חשוב לדעת כי בהתקיים מצבים מסוימים עשויה להינתן זכאות לתשלום מס רכישה מופחת, כשתחת מצבים אלה נכללים לעיתים נכים, משפחות שכולות, נפגעי טרור ועוד. כמו כן, ישנם מצבים נוספים על אלו שצוינו. בנוסף, החוק מעניק פטור מתשלום מס רכישה במספר מקרים מסוימים, וישנן תקנות רבות שלעומדים הן ניתן פטור מתשלום מס רכישה. בכדי לברר זכאות לתשלום מס רכישה מופחת, או לקבלת פטור מתשלום מס רכישה, יש להיעזר בין היתר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך.

מועד החיוב של מס רכישה הינו יום מכירת המקרקעין, כאשר מועד התשלום מתחיל עם הגשת שומה עצמית תוך חמישים ימים או תוך ארבעה עשר ימים מיום קבלת השומה. חשוב לדעת כי חוק מיסוי מקרקעין קובע כי קיימת חובת דיווח על כל עסקת מקרקעין, לרבות על רכישת זכויות במקרקעין. על מס רכישה שלא שולם במועד שנקבע, יתווספו ריביות והפרשי הצמדה החל מתום התקופה שנקבעה להגשת ההצרה, ועד למועד תשלום מס רכישה בפועל. גם במקרה זה כדאי לדעת כי שישנן מספר דרכים לדחיית תשלום מס רכישה ואף לערער על שיוערו של מס רכישה שנקבע.

לסיכום, תחום מיסוי מקרקעין הינו כאמור תחום מורכב, הכולל בתוכו חוקים, תקנות רבות ותקדימים משפטיים. מיסוי מקרקעין כולל תשלומים שונים לרשויות המס בישראל, אשר יש לשכללם עוד לפני ביצוע עסקת מקרקעין. לכן, כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין אשר מומחה בתחום מיסוי מקרקעין, שכן שירות שמאי מקרקעין עשוי לחסוך לשני הצדדים לעסקה כסף רב.

משרד שמאים מיקי אדלשטיין מעמיד לרשותכם צוות שמאי מקרקעין וכלכלנים מומחים, אשר צברו ניסיון רב בתחום מיסוי מקרקעין, ומלווים עסקאות רבות במקרקעין. צוות המומחים של משרד שמאים ישמח לענות לכם על כל שאלה באופן אישי, ולייעץ לכם בתחום מיסוי מקרקעין.

ליצירת קשר עם משרד שמאים מיקי אדלשטיין לחץ - ייעוץ שמאי מקרקעין

לנוחיותכם, להלן קישור לטפסים של מיסוי מקרקעין:

מאגר טפסי מיסוי מקרקעין של רשות המיסים בישראל

כל הזכויות שמורות למיקי אדלשטיין שמאי מקרקעין. אין להעתיק, לפרסם או להפיץ מאמר זה מבלי אישור בכתב. כל העושה שימוש במאמר זה על מיסוי מקרקעין, מבלי להיוועץ עם שמאי מקרקעין מוסמך, עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד. ט.ל.ח