טלפון: 09-9566800, פקס: 09-8856677, דוא"ל: office@mikied.co.il , כתובת: אנילביץ 10 הרצליה ת.ד 5521 מיקוד 46100
כל הזכויות שמורות ל-מיקי אדלשטיין שמאי מקרקעין © 2010
|
לפרטים נוספים התקשרו 09-9566800 |
מילון מונחי נדל"ן מ' - פ'
מ
מבני ציבור - מבני ציבור הינם מבנים שהוקמו על קרקע מסוימת, שבבסיסה נועדה לבניית מבני ציבור. מבני אלה בד"כ אינם סחירים, ולרוב הם בבעלות גורם ציבורי/ממלכתי או רשות מקומית. מבני ציבור לדוגמא: בתי ספר, בתי כנסת, גני ילדים וכד'.
מגרש – יחידת קרקע הכוללת את השטח המותר לבניה, החצר, ושטחים המיועדים לציבור. הרישיונות לבנייה בשטח המגרש ניתנים בהתאם להגדרות השטח כפי שרשומות בלשכת המקרקעין ובכפוף לתכנית בניין הערים. בעת רכישת מגרש יש לבדוק את הפרמטרים הבאים:
מדד המחירים לצרכן: מדד המשקף את מרכיבי הצריכה העיקריים לפי משפחה עירונית ממוצעת. מדד המחירים לצרכן מהווה עוגן למשק ולפיו קובעים מחירי עסקאות, משכורות וכו', בהתאם לשינויי המדד וזאת כדי לשמור על ערכן הריאלי של העסקאות. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת בכל ה-15 לחודש את השינויים בסל המוצרים, שלפיו נקבע המדד.
מדד מחירי תשומת הבניה – מדד שמשמש בדרך כלל חוזי בנייה ומשקף את מחירי ענף הבנייה. במדד זה נכללים למעלה מ-200 שירותים וחומרים שהקבלנים קונים מהמשווקים.
מהנדס ביצוע – בשונה מהמנדס המתכנן, מהנדס הביצוע אחראי לוודא כי ביצוע הפרויקט בשטח מתבצע כהלכה ותפקידו כולל בין היתר: הזמנת החומרים, ניהול קבלני המשנה, ביצוע בקרת איכות העבודה, תכנון לוחות זמנים ומעקב, תיאום תכניות ומפרטים וניהול ביצוע העבודה בפועל.
מודד מוסמך – המודד המוסמך מתקבל כחבר בלשכת המודדים המוסמכים לאחר שעבר בהצלחה את כל שלבי ההכשרה. יש להזמין את שירותיו של המודד במגוון מקרים: בדיקת גבולות, גבהים ומיקום המבנה לפני בנייה; בעת רישום נסח טאבו; כאשר מקימים גבולות לשטח מסוים ובעת בניית מבנה חדש.
מועצת שמאי המקרקעין – מועצת השמאים פועלת מכוח חוק שמאי המקרקעין ומונה 11 חברים. תפקידיה העיקריים כוללים: עריכת בחינות ההסמכה לתלמידי שמאות, פיקוח על מתמחים בתחום, אחריות על משמעת והפעלת ועדת תלונות וניהול פנקס שמאי המקרקעין. לאתר של מועצת שמאי המקרקעין - לחצו כאן.
מנהל התכנון – מינהל זה הינו הגוף המבצע של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ומורכב מארבע מחלקות:
בארץ קיימות שש לשכות מחוזיות לתכנון ובנוסף פועלות הוועדה לשמירת קרקע חקלאית והוועדה למימי החופים.
מינהל מקרקעי ישראל גוף שמונה על ידי המדינה לנהל את כל הקרקעות של רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל, שמהוות למעלה מ-90% משטחי המדינה. משנת 1990 נקבע כי שר השיכון יהיה הממונה על ביצוע חוק מינהל מקרקעי ישראל ובכלל זה: ניהול הקרקע שבבעלות המדינה (מסירת זכויות, רישום בספר מקרקעין, ניהול הדיור הציבורי, גביית דמי חכירה וכדומה) וניהול העתודה הקרקעית (הכנת תוכניות מתאר, תכנון הנדסי, פיתוח תשתיות ועוד). מינהל מקרקעי ישראל מורכב מ-5 אגפים שונים: אגף עירוני, אגף חקלאי, אגף בעלות ורישום, אגף תכנון ופיתוח ואגף מידע, שליטה, בקרה ואו"ש. לאתר של מנהל מקרקעי ישראל - לחצו כאן.
מסירה ראשונה בסיום הבנייה ולפני מסירת המבנה לבעליו, מגיע מלווה בנייה מקצועי או מפקח בנייה שיערוך ביקורת כללית. הביקורת נוגעת בכל התחומים והשלבים בבניה, למשל: יסודות, בניית גג, ביצוע עבודת גבס, הנחת הרעפים, מיקום נקודות חשמל, ביצוע צביעה ועוד. ביקורת המסירה הראשונה תתבצע לאחר ניקיון המבנה, חיבורו לביוב ומים.
מסירה סופית לפני מסירת המבנה לבעליו תתקיים ביקורת סופית ובמהלכה יירשם פרוטוקול ליקויים על ידי המפקח. רשימת הליקויים והדרישות יטופלו על ידי הקבלן, בתקופת זמן שתוסכם על ידי כל הצדדים, ולאחר מכן יימסר המבנה.
מס מכירה מס בשווי של 2.5% משווי הנכס שהוטל על כל עסקת מקרקעין שבוצעה במדינה. מס זה זכה לביקורת רבה עד שבוטל סופית בשנת 2008 במסגרת חוק ההסדרים.
מס רכישה בכל מכירת נכס מקרקעין מתלווה מס המכירה המוטל על הקונה. גובה המס נקבע בצורה הדרגתית בהתאם לסוג הרכישה (דירה, קרקע חקלאית, נכס מניב וכדומה) ולהיקף הכספי שלה.
מס שבח השבח הוא ביטוי המתייחס להפרש בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה של אותו הנכס. מההפרש הזה מנכים הוצאות מסוימות כמו: פחת, היטל פיתוח, היטל השבחה, דמי פינוי, מס רכוש, אגרות למיניהן ועוד. חוק מס השבח כולל פטורים בכדי לעודד את הסחר בדירות, למשל: מכירת דירה בכל ארבע שנים ודירות מגורים שמועברות במתנה.
מקרקעי ייעוד חלק ממקרקעי הציבור המיועדים לרווחת הציבור. מקרקעי ייעוד יכולים לכלול שטחים כמו: · שפת ים, כולל שטחים בתחומי נמלים. · נהרות ונחלים · מסילות ברזל · נמלי תעופה
מקרקעין בניגוד למיטלטלין, מדובר על קרקע שנמצאת בשטח מדינת ישראל וכוללת בתים, נכסים, מחצבים ולמעשה כל מה שמחובר דרך קבע לקרקע.
מפה מצבית מפה שמציינת מעבר לתיאור הקרקע, את האזור הסובב אותה, למשל: קווי חשמל וטלפון, צינורות בולטים ועוד. המפה המצבית נערכת על ידי מודד מוסמך ומוגשת על ידי קבלן הבנייה לאישור ברשויות.
מתרוקה מונח מהתקופה העותומאנית שמתייחס לשני סוגי קרקעות:
נ
נחלה יחידה משקית אחת שכוללת מגורים ושטח חקלאי עבור פרנסת החקלאי המתגורר במקום. הנחלה היא קרקע חקלאית שמוחכרת לחקלאי לתקופה ארוכה ממנהל מקרקעי ישראל. קיימים שני סוגי נחלות:
נכס מוגן נכס אשר בו מתגורר דייר מוגן, לפי חוק הגנת הדייר. החוק מתייחס לדיירים שהוגדרו כך עד 1968 ולאלה ששילמו דמי מפתח. החוק מעניק זכויות שכירות לא מוגבלות ומגדיר את גובה שכר הדירה.
נכס מניב כל נכס המניב תשואה / הכנסה קבועה לבעליו.חישוב התשואה מתבסס על חלוקת הסכום המגיע משכר הדירה השני בסך עלות רכישת הנכס.
נכס מסחרי נכס שרשום בתכנית בניין העיר כנכס מסחרי. השימושים של הנכס נקבעים בתב"ע ושם פירוט לגביי סוגי המסחר המותרים באזור.
נסח (או נסח מלשכת רישום המקרקעין או נסח טאבו) – מסמך רשמי המאשר את רישומו של הנכס בלשכת רישום המקרקעין ומפרט את הזכויות והחובות של אותו הנכס. חלק מהפרטים המצויים במסמך הזה: בעל הזכויות, מיקום, גבולות, היסטורית העברת זכויות, הערות אזהרה ועוד.
ס
סקר קרקע ביצוע מדידת קרקע שאינה מוסדרת, על ידי מחלקת המדידות של משרד החקלאות. במדידה נקבעים גבולות השטח, רישומו וחלוקתו מחדש.
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה סעיף זה בחוק מתייחס לפיצויים שניתן לדרוש מהמדינה. בעלי נכסים שנפגעו מיישום תכנית הנמצאת בשטחו או גובלת בו יכולים להגיש תביעת פיצויים מהוועדה המקומית וזו תבחן את התביעה. במידה ויימצא כי בעל הנכס זכאי לפיצויים, הוועדה המקומית היא האחראית להעניק אותם. לקריאה נוספת בנושא - לחצו כאן.
ע
עלות בנייה כל עלויות הבנייה לרבות: חומרי בנייה, עובדים, שכר, הוצאות ישירות, פחת וציוד. עלות הבנייה לא כוללת את עלות הקרקע.
עסקה במקרקעין כל עסקת מקרקעין מלווה בחוזה בכתב המקשר בין הצדדים – המוכר והקונה ונרשמת בלשכת רישום המקרקעין האזורית. העסקה יכולה להיות מכירת נכס במזומן, עסקת קומבינציה או מכירת חלק מהנכס.
עסקת קומבינציה ידועה גם בשם: עסקת אחוזים. עסקה אשר הנכס נמכר בחלקו לקבלן או ליזם בתמורה ליחידות שיוקמו במבנה. לעסקאות קומבינציה הקלות במס השבח אשר מתעדכנות מעת לעת.
פ
פינוי ושיקום אזורי שיקום מוגדרים על ידי הרשות ובאישור הממשלה, וזאת לאחר שהאזור נבדק ונקבע כי הוא מסוכן, נטוש או אינו ראוי למגורים. לאחר ההכרה באזור השיקום, על הרשות לפרסם זאת בכל אמצעי התקשורת המקומיים או בכל דרך שמוצאת לנכון. בהודעה הפומבית יפורסמו פרטי המקרקעין ויפורטו מספרי החלקות, שמות הרחובות, מספרי הבתים וכל מידע שיעזור לציבור להבין במה מדובר. מרגע הפרסום, אין לעסוק בעסקאות מקרקעין באזור הנדון.
פיצוי ראוי מתייחס למקרים בהם ערך המקרקעין יורד כתוצאה משינוי ייעוד הקרקע, שינוי בתכניות, פינוי שלא מרצון ועוד. בעל המקרקעין רשאי להגיש תביעה לפיצויים בתוך שנה מיום שינוי המקרקעין לוועדה המקומית. הוועדה המקומית או בית המשפט ייקבעו את גובה הפיצוי. יש לציין כי במקרה של הפקעה, החוקים שונים ומאפשרים למדינה גמישות מסוימת (ראה ערך: הפקעה). במקרה והמקרקעין נמצא בבעלות משותפת, כל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל זמן. במידה וחולפות 3 שנים ולא קרה הדבר הדבר, רשאי בית המשפט להתערב ולפסוק על פי הבנתו.
פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין קיימת אפשרות של חלוקת הנכסים על ידי בדיקה בשטח של שמאי מקרקעין מוסמך אשר מוודא כי החלוקה בעין מתאפשרת במקום האמור ועומדת בחוקי התכנון והבניה, תכנית בניין העיר וכל תכנית שתקפה באזור. החלוקה בעין תתבצע רק באישור בית המשפט ובפיקוחו, על פי סעיף 39 לחוק המקרקעין. מדובר בפיתוח גנים, פארקים ומתקנים לרווחת הציבור. הפיתוח הסביבתי כולל: שבילים להולכי רגל, שבילי אופניים, תאורה, גינון ועוד. הפיתוח הסביבתי מתבצע לעיתים על ידי הרשות המקומית ולעיתים על ידי היזם או הקבלן שאחראי על פרויקט בניה בשטח.
פיתוח עירוני הפיתוח הסביבתי מתבצע בדרך כלל על ידי הרשות המקומית מכספים שמקצה משרד הפנים וכספים שמגיעים מתשלומי מיסים, כמו: ארנונה. הפיתוח כולל: סלילת כבישים ומדרכות, הקמת תשתיות מים (ביוב, ניקוז, תיעול ועוד), תשתיות חשמל, תשתיות טלפון ועוד. בנוסף, הפיתוח כולל הקמת מבני ציבור כמו: בתי ספר, בתי כנסת ועוד. בלשכת רישום המקרקעין ניתן למצוא את פנקס הבתים המשותפים שמראה את חלוקת הבעלות בבניין מגורים משותף, כאשר לכל דירה נסח טאבו משלה. שם גם מצויים צווי הרישום המאשרים את הבעלות על הדירה, בין אם היא משותפת או לא.
פנקס מקרקעין פנקסים אלה מצויים בלשכת רישום המקרקעין וכוללים: פנקס זכויות, פנקס בתים משותפים ופנקס שטרות. שטר המכר שנחתם על ידי שני הצדדים (הקונה והמוכר) מאפשר את רישום העסקה בלשכת הרישום.
פרוגרמה מסמך הכולל את כל דרישותיו התכנוניות של בעלי המקרקעין בהתאם לזכויות הבניה, אותו הוא מוסר לאדריכל. האדריכל מתכנן מספר חלופות על פי הפרוגרמה ומציגן לבעלים.
|
טלפון: 09-9566800, פקס: 09-8856677, דוא"ל: office@mikied.co.il , כתובת: אנילביץ 10 הרצליה ת.ד 5521 מיקוד 46100