מילון מונחי נדל"ן ז' - ל'

ז  

זיקת הנאה במקרקעין

זיקת הנאה במקרקעין זוהי זכות או שימוש מסוים במקרקעין שנמצא בבעלות של אדם אחר, אולם זה הנהנה מזיקת הנאה אינו מחזיק בבעלות על המקרקעין. בעסקת זיקת הנאה בעל המקרקעין מאפשר לאדם אחר או לקבוצה לעשות שימוש מסוים בנכס שבבעלותו. זיקת ההנאה נרשמת ומוגדרת ומתייחסת לזכות הטבועה במקרקעין מסוים, כאשר זכות זו ומכאן שגן זיקת ההנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת ולא ניתנת לביטול ע"י בעל המקרקעין. זיקת הנאה נפוצה היא האפשרות הניתנת לאדם שבבעלותו חלקה א', לעבור דרך מקרקעין שבבעלות אדם אחר (חלקה ב'), וזאת  בכדי להגיע לחלקה שבבעלותו.

זכויות בניה

זכויות בנייה הן הזכויות שניתנו למגרש / חלקה מסוימת בתכנית בניין – עיר (תב"ע) לבנייה על אותו השטח. זכויות הבנייה כוללות בתוכן את היקף זכויות הבנייה באותו השטח, מיקום הבנייה המדויק, ניצול שטחים (בניית קומה נוספת) והגדרת ייעוד ושימוש שלשלמן זכויות הבנייה. חשוב לדעת כי לעיתים ישנן זכויות בנייה בשטח מסוים או אף במבנה מסוים אשר אינן מנוצלות.

זכות במקרקעין

זכות במקרקעין מקבלת ביטוי בחוק מיסוי מקרקעין (תשכ"ג 1963) ומוגדרת ע"פ החוק כך: "בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדים ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור...".

זכות דרך

זכות דרך זוהי זכות שהוקנתה בתב"ע (תכנית בניין- עיר) מאושרת או בהכרזה ע"פ אחד או יותר מחוקי הדרכים וההפקעות לצרכי ציבור להתוויות דרך, סלילת דרך ושימוש ציבורי בדרך.

זכות חכירה

זכות חכירה זוהי זכות השכרה של מקרקעין כל שיהיה.

זכות מותנית

זכות מותנית זוהי זכות במקרקעין המוענקת ליחיד או לקבוצה, וזאת בתנאי כי יתקיימו תנאים אחרים באותו הנכס. לדוגמא: מנהל מקרקעי ישראל מתנה את זכויות חכירת שטחים שבבעלותו בכך שהשטח יועבד או יהיה בפיתוח או בינוי. היה והחוכר אינו עומד בתנאי זה, זכותו במקרקעין אבדה.

זכות שימוש

זכות שימוש זוהי זכות שקיבלה תוקף בהסכם בין שני צדדים או יותר, ומאפשרת ע"פ ההסכם שימוש מסוים ולתקופה קצובה וע"פ התנאים שהוסכמו לשימוש בנכס, כל זאת כל עוד לא עומד נגד ייעוד הנכס או בניגוד לתכניות או חוק מסוים.

ח

חוזה חכירה
חוזה חכירה בבסיסו הוא חוזה בין בעלי נכס לבין מי שמעוניין לחכור את הנכס לתקופה ארוכה, לשימוש מוגדר וע"פ התנאים שנקבעים בחוזה. חוזה החכירה הנפוץ ביותר במקרקעין הינו חוזה חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל. חוזה החכירה מול מנהל מקרקעי ישראל זהו הסכם בין חוכר לבין מנהל מקרקעי ישראל, שבו מעניק המנהל לחוכר את הזכות להשתמש בקרקע בתנאי שכירות לתקופה ארוכה (25 שנה / 49 שנה / 99 שנה). כמו כן, בחוזה חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, רבות הפעמים בהן החוכר רשאי לרכוש גם זכויות בעלות על הנכס, בהתאם לחוזה (חכירה זו מכונה חכירה לדורות – ראה ערך "חכירה לדורות" במדריך). ברוב חוזי חכירות מול מנהל מקרקעי ישראל על החוכר לשלם למנהל דמי חכירה ראשוניים (דח"ר – ראה ערך זה במדריך) העומדים על שיעור מסוים משווי הנכס המוחכר, ולאחר מכן משלם החוכר דמי חכירה שנתיים (דח"ש – ראה ערך זה במדריך) בגובה 5% משווי הקרקע לאחר הפחתת דמי החכירה הראשוניים. קריאה מומלצת  - ערך "היוון" בלקסיקון.

חוק הגנת הדייר

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972, הינו חוק המתייחס לדיירים בבנייני מגורים, משרדים ועסקים. חוק הגנת הדייר טומן בחובו זכויות המוענקות לכל דייר שהוא, לרבות תקופת שכירות, שכר דירה, תנאי פינוי מהנכס ועוד. לצפייה בחוק הגנת הדייר נוסח משולב 1972 לחץ כאן.

חוק המקרקעין

חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 עוסק בעיקרו המשפט הפרטי, ומתייחס להיבטים הקשורים בזכויות קניין במקרקעין. חוק המקרקעין כולל בתוכו הגדרות והוראות בנושא הרשויות השונות, המדינה, הפקעת קרקעות, מיסוי שחל על מקרקעין ועוד. לצפייה בחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 לחץ כאן.

חוק המתווכים

חוק המתווכים תשנ"ו 1996, נועד להסדיר את תחום העיסוק בתיווך נכסי מקרקעין. נושאי החוק העיקריים שמהם נגזרים הוראות ותקנות הם חובת רישוי ופיקוח מקצועי על העוסקים בתיווך ויצירת נורמות מקצועיות מחייבות את העוסק בתיווך. לצפייה בחוק המתווכים תשנ"ו 1996 לחץ כאן.

חוק התכנון והבניה

חוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 הינו חוק רחב אשר מתייחס לכל היבטי תכנון ובניה, לרבות הרשויות המוסמכות, מוסדות, רישוי פיקוח ועוד. המטרה העיקרית בחיקוק חוק התכנון והבנייה היא קביעת התכנון הסביבתי, אשר מושפעת מיחסי הגומלין בין המתכננים לבין הציבור הרחב. לקריאת חוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 לחץ כאן.

חוק שמאי מקרקעין

חוק שמאי מקרקעין תשכ"ב 1962 הינו חוק המגדיר את מקצוע שמאות המקרקעין ואת פעילות העוסקים בתחום. לקריאת חוק שמאי המקרקעין תשכ"ב 1962 לחץ כאן.

חזקה

חזקה על נכס מקרקעין זוהי תפיסת הנכס, משמע פעולה פיסית שבה מקבל המורשה או בעל הזכויות את החזקה על הנכס בפועל. לדוגמא: אדם שרכש דירה ונכנס לגור בה.

חישובים סטטיים

חישובים סטטיים הינם מערכת חישובים שמבצע המהנדס האחראי על תכנון הבניין, ומתוך חישובים אלו מכין את המפרט ואת כתב הכמויות של שלד הבניין. חישובים סטטיים משמשים בסיס לתכנון הנדסי בהיבט של חוזק המבנה ועמידותו בעומסים שונים וחריגים. חישובים סטטיים נדרשים בתהליך הבקשה לקבלת היתר בנייה (ראה ערך "היתר בנייה" בלקסיקון).

חכירה (חכירה במקרקעין)

חכירה משמעה שימוש בקרקע בתנאי שכירות לתקופה ארוכה, שבמהלכה ניתנת לחוכר את האפשרות לרכוש את זכויות הבעלות על הנכס (בחלקן או במלואן – כפוף להסכם החכירה) בהתאם לתנאי החוזה.

חכירה לדורות

חכירה לדורות מתייחסת בעיקר לחכירת קרקעות שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל למשך תקופה של למעלה מ 25 שנה, כאשר ע"פ חוק המקרקעין יש לרשום חכירה לדורות בטאבו. חכירה לדורות מעניקה לחוכר זכויות שכמעט שוות לאלו של בעל הנכס, אולם החוכר אינו רשאי להעביר את הזכויות להחזיק ולהשתמש בנכס או להשכירו לאדם אחר (או שכירות משנה), אלא אם ישנה הסכמה ברורה וכתובה של בעל הנכס. חשוב לדעת כי ישנם מקרים בהם גם ללא הסכמת בעל הנכס ניתן להשכיר אותו לאדם שלישי או שכירות משנה.

חכירה מהוונת

חכירה מהוונת זו חכירה ששולמו בגינה דמי חכירה שנתיים (דח"ש – ראה ערך "דמי חכירה שנתיים" בלקסיקון) לתקופה שהוגדרה בחוזה החכירה. החכירה המהוונת מחושבת לפי נוסחת היוון (ראה ערך "היוון" בלקסיקון) לפי שיעור היוון שנתי מסוים.

חלוקת קרקעות מחדש (רפרצלציה)

חלוקת קרקעות מחדש מתבצעת במקרים מסוימים, כשהנפוצים שבהם הם המקרים בהם הופשרו קרקעות חקלאיות לבנייה או שהחלוקה ההיסטורית של הקרקע לא תואמת את תכנית המתאר העדכנית או שיש תכנית להפרשת חלק מהקרקע לצורכי ציבור (סלילת כביש לדוגמא). חלוקת הקרקעות מבוצעת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, תוך שמירה על חלקו היחסי של כל בעל זכויות בקרקע המחולקת.

חלקה

חלקה הינה יחידת קרקע מסוימת המוגדרת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ומהווה חלק מגוש מקרקעין מסוים. ע"פ רוב, בכל גוש יש מספר חלקות אשר בעליהן עשוי להיות יחדי או תאגיד.

חריגת בנייה

חריגת בנייה היא בנייה החורגת מהמותר באותו הנכס, ובניגוד להיתר הבנייה החוקי אשר חל על הנכס.

ט

טאבו

טאבו הינו לשכת רישום המקרקעין הממשלתית, שבה מתנהלים רישומי מקרקעין שונים, כשביניהם עסקאות במקרקעין, רישומי הערת אזהרה, רישומי בעלות וזכויות על נכסים, משכנתאות ועוד. לשכת רישום מקרקעין מעניקה מידע לציבור הרחב ע"י הנפקת "נסח טאבו" לנכסים (ראה ערך "נסח טאבו" בהמשך המדריך). נסח הטאבו מרכז את כל הנתונים הקיימים בטאבו על נכס מסוים.

טבלת איזון והקצאה (איזון וחלוקה)

טבלת איזון והקצאה מכונה גם טבלת איזון וחלוקה, והיא נערכת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך. טבלה זו נערכת בעקבות ביצוע איחוד וחלוקה מחדש של קרקע מסוימת, דבר אשר משפיע על שטחן ושוויון של החלקות בתחום החלוקה. שמאי מקרקעין אשר עורך טבלת איזון וחלוקה, מתייחס לשווייה של כל חלקה שאוחדה ולשווי של כל מגרש שחולק. בטבלה קובע השמאי אילו מגרשים יוקצו לאילו חלקות, תוך שמירה על השווי היחסי של הנכס הכולל. במצב שבו לא מתקבל שווי יחסי, שמאי המקרקעין עורך תשלומי איזון לצורך פיצוי הבעלים על ירידת ערך שווי הנכס.

טבלת שטחים

טבלת שטחים זוהי טבלה המצורפת לתיק ולתכנית הבקשה להיתר בנייה. בטבלת שטחים מפורט השטח של כל קומה בנכס והשימוש המיועד בקומה.

טופס מס שבח (מש"ח)

טופס מס שבח זהו טופס שבאמצעותו נדרשים עושי עסקאות במקרקעין לדווח על העסקה. הדיווח הינו לשלטונות מס שבח מקרקעין בהתאם לחוק מס שבח.

טופס 4

טופס 4 זהו טופס המונפק ע"י מהנדס הרשות המקומית, שמהווה בעצם תעודת גמר לבנייה. טופס לגמר הבנייה. טופס 4 מוגש עם סיום הבנייה, ומהנדס הרשות המקומית מאשר כי המבנה עבר ביקורת של הרשות המקומית ושהוא ראוי לאכלוס. לאחר קבלת טופס 4 ניתן לחבר את המבנה לרשת חשמל, מים וטלפון.

י

יחס שטח נטו- ברוטו
יחס שטח הנטו לשטח הברוטו של מבנה או חלק של מבנה, הינו היחס בין השטח פרטי (נטו) לשטח משותף (ברוטו) במבנה, כאשר הדבר נפוץ בעיקר במבני מסחר ומשרדים. שטח ברוטו מתייחס וכולל בתוכו חלקים יחסיים משטחים ציבוריים משותפים בנכס, כמו: מסדרונות, מעליות, חדרי שירותים משותפים, חדרי מדרגות, לעיתים גם לובי ועוד. לדוגמא: משרד בשטח נטו הינו 100 מ"ר, אך שטח הברוטו של המשרד הינו 120 מ"ר מכיוון שיש לפני הכניסה למשרד לובי (הלובי במקרה הזה הוא שטח משותף, המתחלק בין המשרדים שנמצאים באותה הקומה, וכל משרד מחויב לספח לעצמו "על הנייר" חלק יחסי מהלובי).

ייעוד קרקע

ייעוד קרקע הינו השימוש שאושר בתב"ע (תכנית בניין עיר) לקרקע מסוימת. ישנם ייעודי קרקעות שונים, כשביניהם: מגורים, חקלאות, תעשייה ועוד.

ירידת ערך

ירידת ערך זוהי ירידה בשוויו של נכס מסוים, אשר יכול לנבוע ממספר גורמים: שינוי יעוד קרקע, שינוי בתכנית, בנייה מסוימת בסמוך לנכס ועוד. ירידת ערך מוכרת לרוב בהקשר של סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אשר מאפשר להגיש תביעת פיצויים לבעלי נכסים שנפגעו, וכתוצאה מהפגיעה חלה ירידת ערך לנכס.

כ

כונס נכסים

כונס נכסים זהו אדם או גוף שממונה ע"י רשות שיפוטית, לצורך תפיסה של נכס השייך לאדם א', כאשר אותו אדם חייב כספים לצד ב' או ג', וישנו חשש ממשי כי לא ניתן יהיה לגבות את הכסף מאדם א', וחשש כי יעביר נכסיו מבלי החזרת החוב. כמו כן, לעיתים כונס נכסים תופס נכס ושומרו (בהוראת רשות שיפוטית) בכדי לאפשר את מכירתו לצורך מימון חובו של בעל הנכס.

כתב כמויות

כתב כמויות זהו מסמך אשר נערך ע"י מהנדס או אדריכל בעת תכנון מבנה. כתב כמויות כולל את כל מרכיבי הבניין, לרבות בטון, ברזל, בלוקים, אביזרים (כיורים, חלונות וכד'), קווי חשמל ואינסטלציה. כתב הכמויות נועד בין היתר להכנת תקציב עבור הקמת המבנה, ומשמש כמעין מפרט לספקים וקבלנים הניגשים למכרז עבור אותה הבנייה.

ל

לוחות שומה

לוח שומה הינו טבלה מתמטית שנועדו להערכת שווי נכסי מקרקעין ע"י שמאי מקרקעין. הטבלה כוללת שיעורי ריבית שונים, ובאמצעותם מחשבים את שווי הנכס.

לשכת רישום מקרקעין

לשכת רישום המקרקעין הממשלתית מכונה גם "טאבו", ובה מתנהלים רישומי מקרקעין שונים, כשביניהם עסקאות במקרקעין, רישומי הערת אזהרה, רישומי בעלות וזכויות על נכסים, משכנתאות ועוד. לשכת רישום מקרקעין מעניקה מידע לציבור הרחב ע"י הנפקת "נסח טאבו" לנכסים (ראה ערך "נסח טאבו" בהמשך המדריך). נסח הטאבו מרכז את כל הנתונים הקיימים בטאבו על נכס מסוים.

לשכת שמאי המקרקעין

לשכת שמאי מקרקעין בישראל היא עמותה מוכרת, שמטרותיה הן ארגון וייצוג שמאי מקרקעין ע"פ חוק שמאי מקרקעין, שמירה על ענייני המקצוע, ייצוג שמאי מקרקעין בפני כל גוף ורשות, קביעה ושמירה על כללי התנהגות מקצועיים, טיפול בהיבט החקיקה של המקצוע ועוד. העמותה מאגדת את רוב שמאי מקרקעין בישראל.

א – ו     ז - ל     מ – פ     צ – ת