תביעה בעניין של ליקויי בנייה ביחס לדירה שנרכשה

פסק דין

תביעה בעניין ליקויי בנייה על סך של כ - 145,000 ¤ ביחס לדירה שנרכשה ע"י התובעים ברחובות (להלן:"הדירה") עפ"י הסכם מכר מיום 26.4.96 (להלן:"ההסכם") מאת ליגד השקעות ובניה (להלן:"הנתבעת"). האחרונה, הפנתה הודעת צד ג' בסך של כ- 124,000 ¤ כנגד האדריכל בני לוי (להלן:"האדריכל") מתוקף אחריותו כמתכנן לפי הסכם מיום 6.6.94 וכנגד מר דוד לנדסמן מכוח אחריותו כמנהל ומפקח (להלן:"המפקח") עפ"י הסכם מיום 12.7.94 (ואלה ייקראו להלן במשותף" "צדדי ג'" ).

טענות מקדמיות:
בפתח הדברים טוענת הנתבעת לשלילת זכאותם של התובעים לפיצוי בשל חלוף תקופת ההתיישנות, בשל קיומו של שיהוי ובשל אי מתן הודעה כדין. נכון אם כן, להתייחס לטענות אלה תחילה.
ההתיישנות:
התייחסותה של הנתבעת לנושא ההתיישנות אלה הוצגה בסיכומיה באופן לאקוני למדי ללא הפניה מפורשת לסעיפי הליקוי הרלבנטיים בתוספת לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן:"החוק"), על אף קיומן של תקופות התיישנות שונות ובכך הותירה ערפול רב ביחס לטענות אלה הפועל לרעתה במובן זה שגירסתה בנושא נדמית כבלתי מבוססת, הואיל וכך לא מצאתי כי יש לקבלה.
שיהוי:
טענותיה הנוספות של הנתבעת בעניין זה נוגעות לקיומו של שיהוי כביכול אלא שאף כאן אין המדובר אלא בגירסה בלתי מפורטת די הצורך הנוקבת במועד הגשת התביעה ביחס למועד המסירה הגם שזה על פניו אינו המבחן הבלעדי. התייחסות צרה מסוג זה יוצרת עיוות בבחינת הדברים ולפיכך, נדחית מכל וכל.
אשוב ואתייחס בשנית לטענה זו, בפרק הנוסף הדן בגוף הדברים אלא שכטענת סף נדחית עמדת הנתבעת.
חובת מתן ההודעה:
מעבר לכך טוענת הנתבעת, כי התובעים כשלו בקיום חובת מתן ההודעה בדבר גילוייה של אי-ההתאמה כמתחייב מכוח סעיף 4(א) לחוק בתקופת השנה שמיום המסירה או זמן סביר לאחר גילוי אי-ההתאמה. דא עקא, שעל פי עדותה של התובעת פנו היא ובן-זוגה לנתבעת (סעיף 17 לתצהיר העדות הראשית) ולאחר שעדותה זו לא נסתרה יש בה כדי להוות בסיס לקביעה בדבר דחיית טענת הנתבעת בהקשר זה.

מכאן לגוף הדברים ולהסתייגות הצדדים:

הקביעות המקצועיות
נוכח אופיו המקצועי המובהק של הסכסוך מונה המהנדס והשמאי דן אורמן (להלן:"המומחה/המהנדס") כמומחה מטעם בית המשפט לצורך בחינת הסוגיות שבמחלוקת.
המהנדס בדק את הדירה וזיהה בחוות דעתו מיום 19.10.05 קיומם של ליקויי בנייה בהיקף של כ- 6,000 ¤ מקביעה זו יש להתעלם לאחר שלפי פרוטוקול יום 6.2.07 עמ' 69 שורה 21 - 22 , הוסכם על היעדר הרלבנטיות שלה.
מעבר לכך, קבע המומחה קיומה של ירידת ערך בשני נושאים, הראשונה בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון (מרחק כבלי הכביסה במטבח ורוחב הפרוזדורים) בהיקף של 2,900 ¤ (להלן: "ירידת הערך הנמוכה") והשנייה בשל קיומו של "חצי חדר" ללא חלון (היעדר איוורור) בהיקף של 11,000 ¤.
אלה השתיים שנויות במחלוקת בין הצדדים ותידונה להלן.

ירידת ערך
חלק הטיעון העוסק בקיומה של ירידת הערך הנמוכה נשלל ע"י הנתבעת בשל טענות השיהוי ההתיישנות ואי-מתן ההודעה. גם כאן כבטענותיה המקדמיות נמנעה הנתבעת מהצגת פרטים של ממש מעבר לשימוש בכותרות ומילים. בעיקר לא פירטה הנתבעת את הנתונים הנדרשים ליחס שבין טיב הליקוי לבין תקופת האחריות הספציפית המוגדרת בחוק ובכך, שמטה את הבסיס מתחת לטענתה.
בעיני נראו טענותיה של הנתבעת בהקשר זה, כסוג של "מס שפתיים" לצורך יצירת קווי הגנה מלאכותיים ולפיכך, הנני לדחותן.
קביעתו של המומחה בדבר קיומה של ירידת ערך בהיקף של 11,000 ¤ בגין היעדרו של איוורור בחדרון פועלת לזכותם של התובעים בכפוף לכך שיוכח כי אכן היעדרו של חלון האיוורור הינו בבחינת מחדל הכרוך בהטעיה מצד הנתבעת כטענת התובעים.

הדירה (מס' 12 בקומה ד' בבניין משותף בן 11 קומות) כוללת חדר דיור 1, חדרי שינה 3, פינת אוכל פרוזדור, מטבח, חדרי אמבטיה 1, בתי שימוש 1, מרפסת דיור 1, ומרפסת מטבח 1 (ס' 3.3.2 לתיאור הדירה במיפרט הטכני).
לפי גירסת התובעים, רכשו אלה דירה בת 4.5 חדרים לפי נספח א' להסכם (נספח התשלומים) ורכישה זו נעשתה בהסתמך על ההנחה ולפיה, ייהנה החדרון בדירה מחלון איוורור. לדבריהם, הובלו אלה לדירה לפני החתימה על ההסכם, ע"י גב' שולדנפריי, נציגת המכירות של הנתבעת בבניין שהיה באותה עת בשלב סיום השלד לפני טיח וריצוף ובשל מניעה שהיתה בפתיחת הדירה הוצגה להם דירה אחרת באותו בניין לגביה נמסר להם ע"י גב' שולדנפריי כי "מדובר בדירה זהה".
בדירה שנבחנה באותו מועד היה בחדרון (חצי חדר) פתח להתקנת חלון לאוויר החוץ ומכאן הסיקו התובעים כי זהו המצב בדירתם. התרשמותם זו לא נסתרה לדבריהם בעת חתימת ההסכם שכן, תוכניות הדירה לא גילו התייחסות ברורה לשאלת קיומו של החלון (קו הסימון מעובה). רק שבועות מספר לאחר חתימת ההסכם בעת שזומנו לראשונה לביקור בדירה, נוכחו לדעת כי בחדרון לא קיים חלון לאוויר החוץ.

במועד זה הוסבר להם לראשונה ע"י מהנדס האתר ונציג נוסף של הנתבעת בשם גיל שולדנפריי כי חצי החדר אינו כולל חלון לפי תוכניות המכר וזה אף לא ניתן להתקנה באותו שלב.
גילוי זה גרם לתובעים אכזבה והעמידם בסיטואציה המכונה על ידם סיטואציית "אין ברירה" לניכחה, הסכימו אלה להצעת הנתבעת לשבירת קיר והנמכתו לגובה 1 מ' תוך יצירת רצף בין החדרון לחדר המגורים והפיכתו לפינת ישיבה.
רק לאחר מתן הסכמה זו ובחלוף שנים נודע לתובעים בעת שניסו למכור את הדירה (אפריל 2003) כי מדובר בליקוי של ממש בשלו אין הדירה יכולה להימכר אלא כבת 4 חדרים (ולא כבת 4.5 חדרים) ובכך נגרמה ירידת ערך לדירה.
גירסה זו מוכחשת ע"י הנתבעת הטוענת, כי הדירה נבחנה ע"י התובעים באופן בלתי אמצעי בסמוך לאחר המועד הראשוני ונתקבלה על ידם במצבה כפי שהיא ללא מחאה בדרך השוללת את טענת ההטעיה.
המומחה אשר בדק את תוכנית המכר קבע אכן, כי זו אינה כוללת חלון בחדרון. קביעה זו אינה עומדת בסתירה לטענת התובעים המאשרים, גם אם בשפה רפה, כי הסימון בתוכנית המכר לא היה חד משמעי ובמקרה זה קיימת עדיפות ברורה לקביעת המומחה בעניין.

הסיטואציה העובדתית אליבא דתובעים, מתייחסת אם כן לקיומו של מצג מטעה בעל פה במועד שקדם לחתימת ההסכם שהשפיע על הלך רוחם בעת החתימה באופן שאלה לא ייחסו כל חשיבות לנתון התיכנוני הסותר העולה מתוכנית המכר ונחשפו למצב העובדתי האמיתי רק בדיעבד.

המחלוקת העובדתית לעניין קיומו של מצג מטעה ערב חתימת ההסכם מתמקדת בדברים המטעים המיוחסים לנציגת הנתבעת ע"י התובעים ואלה זוכים ל"אישור" עקיף ע"י הנתבעת הטוענת, כי נציגתה באותה עת מנועה מלמסור עדות כיום נוכח גילה.
במצב דברים זה, נוצרת עדיפות לגירסת התובעים ולפיה, הוצגה בפניהם הדירה ערב חתימת ההסכם ככזו הכוללת חדרון ובו פתח איוורור חיצוני.
המערך העובדתי העומד ביסוד ההכרעה המשפטית הנדרשת הושלם איפוא כולו וזה כולל עובדות שבעיקרן אינן שנויות במחלוקת או כאלה שנקבעו ע"י בית המשפט לעיל.

לנוחות המעיין בפסק הדין תוצג להלן ההשתלשלות הכרונולוגית העובדתית:
א. אפריל 1996 ביקור ראשון של התובעים בפרוייקט.
ב. 13.4.96 ביקור שני של התובעים באתר - גב' שולדנפריי מציגה להם דירה לדוגמא ובה חדרון עם פתח התקנה לחלון.
ג. 13.4.96 התובעים חוזרים לאתר וחותמים על בקשת רכישה תוך ביצוע תשלום בסך 150,000 ¤.
ד. 26.4.96 חתימה על הסכם המכר המפנה בנושא תיאור הדירה לנספחים.
ה. מאי 1996 ביקור התובעים באתר הבנייה בדירה והגילוי בדבר קיומו של חדרון ללא חלון.
ו. מאי 1996 מוסכם על הנמכת הקיר התוחם את חדר המגורים ליצירת רצף כלפי החדרון.
ז. 24.2.97 קבלת החזקה בדירה.
ח. אפריל 2003 ניסיונות המכירה של הדירה כדירת 4.5 חדרים נכשלת.

לקריאת פסק הדין המלא לחץ כאן.

צוות המומחים שלנו עומד לרשותך וישמח ללוות, לייעץ ולענות לך באופן אישי על כל שאלה.

תחומי ההתמחות, הידע והניסיון שצברנו מאפשרים לנו לספק את הפתרונות האופטימאליים ביותר לצרכיך

בתחום המקרקעין והשמאות. הדרך לקבלת הפתרון מתחילה ביצירת קשר.

ליצירת קשר לחץ כאן.

אין לראות בפסקי דין ו/או דיונים אלו כל סוג של ייעוץ, המלצה או חוות דעת ויש לבחון ולבדוק כל מקרה

לגופו. כל העושה שימוש בפסקי דין אלו עושה זאת על אחריותו האישית בלבד. הכתוב כפוף לשינויי עריכה.

ט.ל.ח