פסק דין על חבות בגין היטל השבחה לאחר קבלת היתר בנייה

השופט י' אלון:                                  

1. המערער, תושב כפר כנא, הגיש בקשה למשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מבוא העמקים, להיתר בניה לבניית בית מגורים בשטח של 350 מ"ר על מגרש שבבעלות אביו בכפר כנא. בקשתו אושרה. בהיות ההיתר הנ"ל "השבחה במקרקעין", כמובן ההיגד בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק), הוצאה על ידי הוועדה למערער שומת היטל השבחה.

המערער ביקש את הוועדה לפטור שטח של 120 מ"ר מהיקף הבנייה שאושר - מהחיוב בהיטל - וזאת מכוח הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, ולפיו (כנוסחו אז):

 "בניה או הרחבה של דירת מגורים, לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 120 מ"ר; עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור, ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".

הוועדה המקומית דחתה דרישה זו של המערער, נוכח פרשנותה את הלכת בית משפט זה ברע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים, פ"ד נז(4) 879 (2003) (להלן: פסק דין צרי).

המערער ערר על כך (ועל מרכיבים שונים של השומה) לבית משפט השלום בנצרת. בפסק הדין (מפי כב' השופט ד' צרפתי) נתקבל הערר (לעניין זה בלבד). נפסק, כי על פי הפרשנות הלשונית והתכליתית כאחד, סעיף 19(ג)(1) מזכה בפטור הכלול בו הן את מי שמרחיב דירה קיימת, הן את מי שסותר את דירתו הקיימת ובונה אחרת תחתיה והן את מי (כמו המערער) הבונה את דירתו מלכתחילה על קרקע בתולה ועל מגרש ריק. נקבע, כי מסקנה זו אינה עומדת בסתירה לפסק דין צרי, זאת מתוך כך שההלכה שנפסקה באותו העניין התייחסה לסוגיה שונה ואחרת, ומתוך כך שאימרת האגב שנאמרה שם לעניין בניית דירה על מגרש ריק נתפרשה שלא כהלכה על ידי הוועדה - המשיבה.

הוועדה המקומית ערערה על פסק דינו של בית משפט השלום לבית המשפט המחוזי בנצרת, וערעורה התקבל. בפסק הדין שבערעור (הנשיא מ' בן דוד וכב' השופטים א' אברהם וג' (דה-ליאו) לוי) נפסק, כי על פי פסק דין צרי, ה"בנייה" שבה עוסק סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית מתייחסת אך ורק לדירה שהיתה קיימת, נסתרה ונבנתה מחדש - ולא לבנייה מלכתחילה על קרקע בתולה.

קביעה זו שבפס"ד צרי אינה בגדר "אימרת אגב" אלא קביעה מפורשת לעניין הפרשנות הראויה להוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1), ועל כן הריהי בגדר ההלכה המחייבת (סעיף 20(ב) לחוק יסוד: השפיטה). בית המשפט קמא קיבל איפוא את הערעור, ביטל את פסק דינו של בית משפט השלום וקבע כי המערער אינו זכאי לפטור (היחסי) שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק.

בפנינו עותר המבקש לרשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. נוכח ההשלכות הרוחביות הנודעות לסוגיה המתעוררת בעניין זה ולאור עמדת המשיבה, החלטנו להעתר לבקשה ולדון בה כבערעור גופו.

לשונו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית

2. נקודת המוצא לפרשנותה של הוראה שבדין הינה בראש ובראשונה בניסוחה ובלשונה. בפסק דין צרי נדונה טענת המערערים, באותו העניין, כי הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת משתרעת גם על מחזיק במקרקעין - שהיתה בנויה עליהם דירה, הדירה נסתרה ונבנו על ידו תחתיה מספר דירות שיועדו לשימושו ולשימוש ילדיו.

הטענה נדחתה מתוך הפרשנות המצמצמת הראויה להוראות סעיפי הפטור מהיטל השבחה ונוכח הפרשנות הלשונית הנדרשת לכך שסעיף 19(ג)(1) עניינו "דירה" ולא "דירות".

 על פני הדברים, הסוגיה שנדונה בעניין פסק דין צרי שונה איפוא במאפייניה מהשאלה הנדונה בענייננו.

לעניין פרשנותו הלשונית של הסעיף (המצוטט בפתח הדברים), הוסיפה והעלתה השופטת ד' דורנר את הדברים דלהלן: 

"אין ספק כי לשון הסעיף (19(ג)(1) - י"א) מעורר שאלות רבות אף מעבר לשאלת כמות הדירות שעליהן יינתן הפטור. כך, ניתן לשאול מהו מוקד הפטור - האם הוא ניתן לכל מחזיק או קרוב, לכל דירת מגורים קיימת, או שמא לכל חלקת מקרקעין? מהי הבניה שמדובר עליה בסעיף? מיהו המחזיק שבו? ומהי משמעות תנאי המגורים שבסעיף? זאת ועוד: נוסף על הקושי בהבנת הסעיף כנוסחו ברשומות, קיים גם ספק אם נוסח זה הוא אכן הנוסח שאליו כיוונו מנסחיו. כך, בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 20), תשמ"ג-1982 התקבל הנוסח להלן לסעיף (להלן - הנוסח המקורי):

'בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששימשו למגוריו או למגורי קרובו...'.

ודוקו: 'שימשו' (לשון עבר - י"א) ולא 'ישמשו' (לשון עתיד - י"א). עם זאת, עיון בדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 21), תשמ"ד-1984 מעלה כי כבר אז צוטט הסעיף אחרת (וכפי שהוא מופיע היום), 'ישמשו' במקום 'שימשו'.

תיקון זה (חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 21), תשמ"ד-1984), שנועד אך להוסיף את סעיף קטן (2) לסעיף ולא לשנות את הנוסח של סעיף קטן (1), משפורסם ברשומות (ס"ח תשמ"ד 146), החליף בפועל את נוסח הסעיף ל'ישמשו', וכך עד המועד הרלוונטי לענייננו" (בעמ' 885)

"נקודת המוצא, הלשונית, של פסק דין צרי היתה איפוא, כי הנוסח הנכון והראוי של ס"ק 19(ג)(1) הינו "...במקרקעין ששימשו למגוריו או למגורי קרובו...". מתוך כך עלתה מסקנתו הפרשנית הנוספת, ברמה הלשונית, של פסק דין צרי לדברים דלהלן (סעיף 1 לפסק הדין):

""הנוסח המקורי, 'ששימשו', כמו גם הנוסח הנוכחי, 'שישמשו', נופלים שניהם בגדר דרישות הסעיף, תוך שהנוסח המקורי ('ששימשו' - י"א) מכוון לתנאי הראשון לקבלת הפטור - תנאי העוסק בעבר, באופי המגורים עובר לבניה או להרחבה - והוא שיהא מדובר בדירה צרה ששימשה עובר לפטור למגורי האדם המרחיב אותה לצורך הגדלת תחום מחייתו...".

הבסיס הלשוני עליו נסמכה מסקנה זו שבפסק דין צרי (שהינה כאמור מחוץ לשאלה הקונקרטית שנדונה בו), הינו כי על פי נוסחו הנכון של סעיף 19(ג)(1) מתייחס הפטור רק לבניה או הרחבה של דירה במקום ששימש כבר (בעבר) כדירה ולא בדירה שנבנתה מלכתחילה על מגרש ריק.

3. דא עקא, מתברר כי הנחה ניסוחית זו טעונה בחינה מחודשת, שכן שלושה שבועות לאחר חקיקת סעיף 19(ג)(1) (בניסוח "ששימשו") פורסם בספר החוקים התשמ"ג, 1074 (מיום 25.1.83) "תיקון טעות דפוס" - כדלהלן:

"בחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 20), התשמ"ג-1982, בסעיף 13, בסעיף קטן (ג) החדש, במקום 'ששימשו' יבוא 'שישמשו'... ".

לאמור, הבחנתו של פסק דין צרי בין "הנוסח המקורי" ל"נוסח הנוכחי", יסודה בטעות דפוס שאירעה בנוסחו המקורי של תיקון מס' 20 לחוק ואשר תוקנה זמן קצר מאוד לאחר מכן. "הנוסח המקורי" ("ששימשו") שעמד ביסוד ההנמקה להחרגת בניה חדשה על קרקע בתולה, התברר להיות טעות דפוס, כאשר הנוסח הנכון, ומלכתחילה, היה והינו "מקרקעין שישמשו".

לאור זאת, ובהינתן הנוסח הנכון, ומלכתחילה, של סעיף 19(ג)(1) ("שישמשו"), הרי שברמת הפרשנות הלשונית תומך נוסחו הנכון של הסעיף דווקא בעמדת המערער שבפנינו. לאמור, הפטור לפי סעיף זה יינתן על:

"בניה או הרחבה של דירת מגורים ... על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו...".

 פרשנות לשונית לנוסח זה של הסעיף, לפיה "הבנייה" מתייחסת רק לבנייה מחודשת של דירה שהיתה במקום קודם לכן, לא זו בלבד שאינה מתבקשת מתוך נוסחו של הסעיף (בנוסחו הנכון), אלא שעל פני הדברים נמצאת היא מנוגדת לאותו הנוסח.

לקריאת פסק הדין המלא לחץ כאן.

צוות המומחים המועסק במשרד שמאים "מיקי אדלשטיין שמאות מקרקעין, שמאות חקלאית וייעוץ כלכלי בע"מ" עומד לרשותך וישמח ללוות, לייעץ ולענות לך באופן אישי על כל שאלה.

תחומי ההתמחות, הידע הניסיון שצברנו מאפשרים לנו לספק את הפתרונות האופטימאליים ביותר לצרכיך

בתחום המקרקעין והשמאות. הדרך לקבלת הפתרון מתחילה ביצירת קשר.

ליצירת קשר לחץ - יעוץ שמאי מקרקעין

אין לראות בפסקי דין ו/או דיונים אלו כל סוג של ייעוץ, המלצה או חוות דעת ויש לבחון ולבדוק כל מקרה

לגופו. כל העושה שימוש בפסקי דין אלו עושה זאת על אחריותו האישית בלבד. הכתוב כפוף לשינויי עריכה.

ט.ל.ח