תביעה בנושא גילום ריביות בשויי המכירה בעסקת מקרקעין

פסק דין זה ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו.

פסק דין

פתח דבר

עניינו של ערר זה הוא בשאלה האם יש לבחון את "שווי המכירה", בחוזה של מכר בתשלומים מאוחרים ללא ריבית, בערכי התשלום ב"יום המכירה", או במילים אחרות: האם בנסיבות של תשלומים מאוחרים ללא ריבית, האם יש לשנות מן התמורה הנקובה בחוזה המכר ולהוון את התשלומים ל"יום המכירה" לפי שיעור הריבית הנהוגה בשוק.

ב.רקע עובדתי

1.ביום 31.12.1999 נחתם חוזה למכירת מגרש בחולון (בגוש 6784 חלקה 30) (להלן: "המקרקעין") בין העוררת כמוכרת לבין חברות קבלניות (חברת אילנות הקריה (ישראל) בע"מ, חברת ראובן שקלים נדל"ן והשקעות (1999) בע"מ ולגובה נכסים בע"מ) (להלן: "הרוכשים") בתמורה בשקלים השווה ל- 6,308,500 $ (דולר ארה"ב) בצירוף מע"מ (סעיף 8.1 להסכם).

2.מועד מסירת החזקה במגרש לרוכשים על פי ההסכם הינו- 30.6.2001 (סעיף 5.1 להסכם).

3.מועד התשלומים על פי סעיף 8 להסכם נקבע כדלקמן:

א.סכום בשקלים חדשים השווה ל- 120,000$ בצירוף מע"מ, ישולם במעמד חתימת ההסכם.

ב.סכום בשקלים חדשים השווה ל- 511,000 $ בצירוף מע"מ, לא יאוחר מיום 13.1.2000.

ג.סכום בשקלים חדשים השווה ל- 946,000 $ בצירוף מע"מ, לא יאוחר מיום 17.2.2000 (בכפוף לתשלום מס השבח בשומה עצמית על ידי המוכר).

ד.סכום בשקלים חדשים השווה ל- 4,731,500$ בצירוף מע"מ, ישולם לא יאוחר מיום 30.6.2001 וכנגד מסירת החזקה הבלעדית במגרש לקונה רישום הזכויות במגרש על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.

על פי סעיף 8.6 להסכם המכר ניתנה לרוכשים אפשרות להקדים תשלומים כדלקמן:

"הקונה תהיה רשאית להקדים כל תשלום מתשלומי התמורה ובתנאי שתודיע על כך למוכר בהודעה מוקדמת מראש של 72 שעות לפני מועד ביצוע התשלום, ובתנאי שכל תשלום שיוקדם לא יפחת מסכום השווה ל- 300,000 דולר. במקרה זה, יופחת מהתשלום שיעור הלייבור בתוספת 1.5% בגין תקופת ההקדמה בפועל של התשלום.

בהודעה מראש של 7 ימים, ולאחר 6 חודשים ממועד חתימת הסכם זה ואילך, הקונה תהיה רשאית להקדים את תשלום מלוא יתרת התמורה ובכפוף להפחתה של שיעור הלייבור בתוספת 1.5% בגין תקופת ההקדמה בפועל..."

5.בפועל לא ניצלו הרוכשים אפשרות זו של הקדמת התשלומים והפחתת התמורה במקביל.

6.ביום 2.1.2000 הוגשה למשרדו של המשיב הצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בגין העסקה וביום 15/2/00 הוגשה למשיב השומה העצמית.

7.בתאריך 5.4.2000, הוגש מטעם העוררת תיקון לדיווח הראשוני שנעשה ולפיו הועמדה התמורה החוזית המתוקנת ע"ס בשקלים השווה ל- 5,792,637$  במקום סך של 6,308,500 $ כפי שדווח בהצהרה הראשונית שהוגשה מטעם העוררת. התיקון הוסבר בכך שהסכם המכירה מגלם את הריבית המצטברת בגין דחיית התשלומים בסכום של 515,863$ שאותו יש להפחית מהתמורה הכוללת. בהודעה נמסר כי העוררת תכלול הפרש זה כהכנסות מימון בדוחותיה הכספיים בשנות המס 2000 ו- 2001.

8.ביום 6.4.2000 התקבלה בידי העוררת הודעת שומת מס שבח במסגרתה נקבעה התמורה הכוללת כשווי המכירה ולא התמורה כפי שתוקנה ע"י העוררת.

9.ביום 2.5.2000 הוגשה ע"י העוררת השגה ובמסגרתה, נתבקש המשיב לתקן את שווי המכירה במסגרת השומה ולקבוע כי שווי המכירה הינו התמורה ללא מרכיב הריבית.

 10.ביום 5.4.2001 נתקבלה בידי העוררת החלטת המנהל בהשגה, במסגרתה נדחתה השגתה  בנימוק כי אין להביא בחשבון את תנאי התשלום בקביעת שווי המכירה כנקוב בחוזה, ומכאן הערר.

11.בשנים 2000 ו- 2001 רשמה העוררת בספריה הכנסות מריבית בסך כולל בשקלים של 515,863 $ שמקורן במכירת המקרקעין נשוא ערר זה.

 12.ב- 12/02 ערכה העוררת הסכם שומה עם פקיד השומה למפעלים הגדולים לשנות המס 1998-2001.

סלע המחלוקת

האם יש להפחית מן התמורה הנקובה בחוזה המכר את מרכיב הריבית הגלום בגין התשלומים המאוחרים. לגישת העוררת יש לקבוע כי עסקת המכר תתחייב במס לפי תמורה נמוכה מזו הנקובה בחוזה המכר, קרי, בניכוי סכום בשקלים השווה ל- 515,863$ המהווה, לטענת העוררת ריבית הגלומה בהסכם המכר אשר איננה חלק מהתמורה. מאידך גורס המשיב כי התמורה (ובכללה פריסת התשלומים) כפי שנקבעה בהסכם המכר משקפת את המחיר בין מוכר מרצון לקונה מרצון ליום המכירה, ואין להתערב במרכיבים הפנימיים היוצרים את התמורה הנקובה בהסכם, גם כאשר התמורה משתלמת לשיעורים ואפילו לאורך תקופה ממושכת.

לקריאת פסק הדין המלא לחץ כאן.

צוות המומחים שלנו עומד לרשותך וישמח ללוות, לייעץ ולענות לך באופן אישי על כל שאלה.

תחומי ההתמחות, הידע והניסיון שצברנו מאפשרים לנו לספק את הפתרונות האופטימאליים ביותר לצרכיך

בתחום המקרקעין והשמאות. הדרך לקבלת הפתרון מתחילה ביצירת קשר.

ליצירת קשר לחץ - ייעוץ שמאי מקרקעין

אין לראות בפסקי דין ו/או דיונים אלו כל סוג של ייעוץ, המלצה או חוות דעת ויש לבחון ולבדוק כל מקרה

לגופו. כל העושה שימוש בפסקי דין אלו עושה זאת על אחריותו האישית בלבד. הכתוב כפוף לשינויי עריכה.

ט.ל.ח