בדיקת נכסים

בדיקת נכסים - חשיבות עריכת בדיקות מקיפות לנכסים לפני רכישה

רובנו המכריע רוכש לפחות נכס אחד במהלך החיים, ומשלמים על כך את מיטב כספנו, אך מי מאיתנו מבצע בדיקה מקיפה לנכס? אנו משלמים לעורך דין, לעירייה, לעיתים למתווך, לעיתים לקבלן מבצע או לקבלן שיפוצים וכמובן למוכר הנכס, אך האם אנו באמת יודעים את הנתונים והמאפיינים של הנכס שאנו רוכשים? האם ישנה חשיבות לדעת נתונים אלו?

בכדי לענות על שאלה זו נתחיל בדוגמא דווקא מעולם הרכב.

כמו ברכישת נכס, רובנו הגדול רוכש לפחות רכב אחד במהלך החיים. אנו פוגשים את המוכר בנקודת המפגש, מביטים על הרכב מכל הכיוונים, שואלים על תאונות, בעיות במנוע, טיפולים דרושים וכד'. לאחר שמוכר הרכב סיפר לנו קצת על הרכב ועל ההיסטוריה שלו, אנו מחליטים לקחת את הרכב לבדיקה אצל גורם מוסמך. תוצאות הבדיקה מאפשרות לנו להחליט האם אנו מעוניינים לרכוש את הרכב ובאיזה סכום. לצורך הדוגמא, בעסקת רכב המתבצעת בסכום של  70,000 ¤, הרוכש מקפיד לוודא את כל הפרטים על הרכב אצל הגורם המוסמך שערך בדיקות לרכב.

מכאן ניתן להבין, כי כשאנו רוכשים נכס בשווי של 1,000,000 ¤ ואף יותר, על אחת כמה וכמה כדאי מאוד שנדע מהם מאפייני ונתוני הנכס. כדאי מאוד שהנכס יעבור בדיקות מקיפות ע"י גורם מקצועי ומוסמך, שיעניק לנו מידע על הנכס ויבטיח לנו את כספנו ואת איכות חיינו - כדאי לבצע בדיקת נכסים מקצועית.

במהלך שנות פעילותנו וניסיוננו בתחום שמאות מקרקעין, נתקלנו בלא מעט מקרים בהם רוכשי דירות לא ערכו בדיקות לנכס שרכשו, לא ידעו את מאפייני הנכס, ובכל זאת שילמו את מיטב כספם לעורכי דין, למתווכים ולמוכרי הנכס. לרוכשי דירות אלו חיכו "הפתעות" לא צפויות, אשר אילצו אותם לשלם סכומי כסף נוספים לאלו שכבר שילמו, חייבו אותם להגיע לוועדות חוזרות ומייגעות בעירייה ובמועצות אזוריות, דרשו מהם (מהרוכשים) להרוס חלקים מביתם על חשבונם, וכמובן גרמו לפגיעה קשה באיכות חייהם. בנוסף לכל אלו, נתקלנו במקרים של התחזות, רמייה, זיוף מסמכים ועוד תופעות קשות. מתוך כך, רוב רוכשי דירות אלו גם הגיעו לבתי משפט, דיונים חוזרים, הוצאות רבות ותשלומים לעורכי דין, בירוקרטיה שנסחבת תקופה ארוכה וטרטורים בלתי פוסקים.

אנו מזמינים אותך לקרוא כתבה שפורסמה ב ynet המתארת את "סבלם" של רוכשי דירות, לקריאת הכתבה לחץ כאן.

בנוסף, פסקי דין רבים שניתנו בבתי משפט בישראל, בנושא תביעות של רוכשי דירות ניתן למצוא כאן - פסקי דין רכישת דירה.

אם כן, לנושא בדיקת נכסים ישנה חשיבות רבה ואף קריטית בעיקר לרוכש הנכס. יחד עם זאת, שאלות רבות עולות בנושא בדיקת נכסים מקצועית, כשביניהן:

מי מבצע את הבדיקות הללו? אילו בדיקות צריך לבצע? האם לכל נכס יש לבצע את אותן הבדיקות? במה שונות הבדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה יד שנייה לבין רכישת דירה מקבלן? מה עלותן של הבדיקות? ועוד.. ועוד... התשובות מגיעות מיד.

בדיקת נכסים

בדיקת נכסים זהו תחום מורכב, אשר דורש מיומנות גבוהה, איסוף וניתוח נתונים באופן מדויק, ניסיון בשוק הנדל"ן, שליטה וידע במגוון תחומים מקצועיים ובחינת מאפייני הנכס מתוך היבטים שונים. תחום בדיקת נכסים מתבצע ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, כאשר מומלץ שיהיה בעל ניסיון בתחום. במשרדינו, אופן העבודה בבדיקת נכס כולל עבודת שמאי מקרקעין מומחה המרכז את נתוני הנכס הנדרשים לבדיקה, מנתח אותם, מגיע לביקור בנכס, עורך בדיקות מקיפות לנכס ומעלה את תוצאות הבדיקות על גבי דו"ח שומה. השומה הנערכת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך ותקפה במידת הצורך כעדות מומחה בבית משפט (משרדינו נמנה על מאגר המומחים מטעם בתי המשפט בישראל). כמו כן, חשוב לדעת כי בהתאם לסוג הנכס ולמאפייניו עשויות הבדיקות להשתנות, וזאת מכיוון שכל נכס וכל עסקה נבחנת בצורה פרטנית. הרוכש הפוטנציאלי, מקבל דו"ח שמאי מקרקעין (דו"ח שומה - דו"ח זה נועד לשימושו של הרוכש הפוטנציאלי, נכתב בשפה מקצועית ברורה ותקף במידת הצורך כעדות מומחה בבית משפט) שבו מפורטים מרכיבי הנכס ומאפייניו, פירוט הבדיקות שערך השמאי לנכס, תוצאות בדיקת נכסים ומסקנות. לרוב, לאחר ניתוח הנתונים המלאים ולמידת הנכס על בוריו, תתבצע הערכת שווי לנכס, הנגזרת בין היתר מן הבדיקות שנערכו ותוצאותיהן.

הערה: הערכת השווי  המבוצעת ע"י שמאי מקרקעין מייצגת את ערכו הריאלי של הנכס, ולא בהכרח את מחיר הנכס. לדוגמא: המתווך המייצג את המוכר מבקש על נכס מסוים 300,000$, בעוד שהשווי הריאלי של הנכס הינו 220,000$. דבר זה מאפשר לרוכש המיועד לבצע שיקולי כדאיות כלכלית על אותו הנכס, ולקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורו.

לאחר הפקת דו"ח שומה, שמאי מקרקעין שערך בדיקת נכסים מעניק לרוכש הפוטנציאלי הסבר מפורט על הדו"ח ומשמעותו, תוך פירוט תהליכי ביצוע נדרשים למען הבטחת הרוכש. בנוסף, בהתאם לתוצאות בדיקת נכסים מוענק לרוכש הפוטנציאלי ייעוץ שמאי - כלכלי בהיבטים שונים (מיסוי מקרקעין, היתרים, זכויות בנייה וכד') הקשורים לנכס.

בדיקת נכסים - סל הבדיקות

כפי שצוין, אופיה של בדיקת נכסים עשויה להשתנות בין נכס לנכס ובין עסקה לעסקה. שינוי הבדיקות משתנה לרוב גם בין רכישת דירה יד שנייה לבין רכישת דירה חדשה מקבלן. יחד עם זאת, מתוך ניסיוננו הרב בתחום בדיקת נכסים, יצרנו "סל בדיקות" מקיף, אשר מהווה בסיס לכל נכס באשר הוא. להלן סל הבדיקות המקיף שאנו מבצעים לכל נכס לפני רכישה:

• בדיקת נכסים - בדיקת בעלות על הנכס - בדיקת זהות הבעלים הרשום של הנכס. בדיקה זו מונעת התחזות לבעלי הנכס ומבטיחה כי בעל הנכס או בא כוחו לוקח חלק בעסקה, על כל המשתמע מכך. במקרים בהם הנכס הוא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, הרוכש יחשב לחוכר ויש לטפל בנושא במסלול נפרד.
• בדיקת נכסים - בדיקת חריגות בנייה - בדיקת הנכס בפועל אל מול הרישום המקורי, בכדי לוודא שאין חריגות בנייה או בנייה ללא היתר. בדיקה זו מונעת הוצאת צווי הריסה וקנסות רבים מטעם גורמים שונים ומונעת עוגמת נפש רבה.
• בדיקת נכסים - בדיקת תיק בניין - בבדיקת תיק הבניין תיבדקנה הבקשות להיתרי בנייה וקיומם של אישורי והיתרי בנייה. בנוסף, ממצאי הבדיקה יספקו מידע לגבי קיומן של זכויות בנייה בנכס והאם זכויות אלו מומשו ע"י מוכר הנכס או ע"י דיירי הבניין.
• בדיקת נכסים - בדיקת המצב התכנוני - בדיקת המצב התכנוני של הנכס תספק מידע בנוגע לתוכניות אפשריות לשימוש בנכס, תוספות בנייה אפשריות, הגדלת זכויות בנייה בנכס, תוודא כי הנכס תואם להיתר של הועדה המקומית לתכנון ובניה, תבדוק קיומם של צווים החלים על הנכס, תספק מידע על תכנית למגרש הסמוך לנכס ועוד. ממצאי בדיקה זו עשויות למנוע ירידות ערך לנכס, פגיעה באיכות חייכם ומניעת הפסד כספי רב. 
• בדיקת נכסים - בדיקת משכון / שיעבוד - ביצוע בדיקה זו, היא בכדי להבטיח כי השעבודים הקיימים על הנכס יהיו ברורים לפני הרכישה. ייתכן כי בנוסף לשעבודים הוטלו על הנכס גם עיקולים שונים, ובמקרים מסוג זה הרוכש לא יוכל להעביר את הזכויות בנכס על שמו, עד שלא יוסרו העיקולים.
• בדיקת נכסים - בדיקת מיסוי מקרקעין  - בדיקה האם על הנכס חל היטל השבחה.
  בדיקת חבות בגין היטל השבחה לפני רכישת הנכס, נועדה להבטיח כי המוכר ישלם את סכום ההיטל לפני העברת הזכויות לרוכש.
• בדיקת נכסים - בדיקת תכנית פיתוח אזורי - בדיקת תכנית פיתוח אזורי מספקת מידע לגבי תכניות פיתוח שונות הקיימות לאזור הנכס המיועד לרכישה (בדיקה זו נערכת בין היתר בעירייה, במועצות האזוריות, בועדות לתכנון ובניה וכד'). לאחר ניתוח ממצאי הבדיקה, ניתן לדעת האם ישנה כוונה לפתח אזור מסוים בקרבת הנכס, למשל: עבודות תשתית, סלילת כביש ראשי, הקמת אזור מסחר ותעשייה, הפקעת שטחים פרטיים לצורכי ציבור וכד'. מידע זה, ימנע ירידת ערך עתידית בלתי צפויה לנכס וימנע הפסד כספי רב בעתיד, כמו גם ימנע פגיעה באיכות חייכם.
• בדיקת נכסים - בדיקת ייעוד קרקעות - בדיקה זו מספקת מידע לגבי ייעוד קרקעות הנמצאות בסביבת הנכס המיועד, לדוגמא: בניית מגדל רב קומות בסמוך לנכס, הקמת פארק, הקמת קניון חדש, הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה מסביב לנכס וכד'. ממצאי בדיקת ייעוד קרקעות ימנעו פגיעה לא צפויה באיכות החיים שלכם ויחזו ירידת ערך עתידית שעשויה להתרחש.
• בדיקת נכסים - הערכת שווי - לאחר עריכת בדיקות מקיפות וניתוח ממצאי הבדיקות כמו גם ביקורים בנכס, כלכלן ושמאי מקרקעין מומחה של חברתנו יבצעו הערכת שווי לנכס. הערכת השווי, היא כאמור הסכום הריאלי אשר מייצג את השווי האמיתי של הנכס, ומהווה חלק אינטגראלי בשיקולי הרכישה ובעסקת הרכישה כולה.

במקרים בהם מתבצעת רכישת נכס חדש מקבלן, מתווספות לסל הבדיקות לנכסים גם הבדיקות הבאות:

• דו"ח חוסן פיננסי של חברת הבנייה - דו"ח זה מנתח את הפעילות של חברת הבניה ומספק מידע וניתוח מעמיק הנועד לסיוע בקבלת החלטות. הדו"ח כולל מידע פיננסי על חברת הבנייה לרבות המחאות חוזרות, שעבודים, עמידה בהתחייבויות, מידע מבנק ישראל על חשבונות מוגבלים ועוד, מידע משפטי כמו תביעות העומדות כנגד החברה ומכרזים ופרויקטים בהם ישנה מעורבות של החברה, אירועים חריגים ועוד. כמו כן, הדו"ח מכיל השוואת דירוג סיכון חברת הבנייה ביחס לכלל ענף הבנייה, ופירוט מלא של מאזנים שנתיים. הדו"ח מופק בשיתוף פעולה עם חברות מידע עסקי ולתוצאותיו עשויות להיות השלכות קריטיות על עסקת הרכישה, ומכאן נובעת חשיבותו. דו"ח זה מנותח בחברתנו הן ע"י שמאי מקרקעין מומחה והן ע"י כלכלנים מיומנים בתחום הנדל"ן.
• אמדן ירידות ערך - לעיתים, ישנם מצבים בהם עקב ליקויי בנייה או עקב עבודות בנייה שנעשו במבנה סמוך ישנה ירידת ערך לנכס. אומדן ירידות ערך מתבצע ע"י שמאי מקרקעין מומחה, המעניק חוות דעת שמאית ודו"ח מומחה בנושא ירידת הערך. חוות הדעת משמשת כעדות מומחה בבית המשפט (משרדינו נמצא במאגר המומחים מטעם בתי המשפט) במידה וישנה תביעת פיצויים לירידת ערך.
• ליווי וייצוג מול הרשויות והוועדות השונות - בכל רכישת נכס יש לדעת כי רוכש הנכס צריך להתנהל מול הרשויות השונות, כגון: עיריות, מועצות מקומיות, ועדות אזוריות לתכנון ובנייה, מנהל מקרקעי ישראל ועוד, בכל הקשור לעסקת הרכישה, לרבות המצאת טפסים נדרשים, רישוי, היתרים, בירור מידע רלוונטי ועוד. מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין מוסמך בנושא ההתנהלות והתהליכים מול הרשויות השונות.

חשוב לדעת, כי בחכירת קרקעות ונכסים ממנהל מקרקעי ישראל, יש לעשות תהליכים נוספים בכדי להבטיח את חוכר (רוכש) הנכס.

סל בדיקות זה, יוצר רשת בטחון רחבה לרוכש נכס פוטנציאלי, שכן הנכס נבדק ונבחן ע"י שמאי מקרקעין, מהנדס ומודד אצל הרשויות השונות (עירייה, וועדות תכנון ובנייה, רשויות המס ועוד), וכן נבחן ברמה התכנונית-הנדסית ומעניק תמונת מצב עדכנית על הנכס. בנוסף לכך, רבות הפעמים שבדיקת נכסים ע"י מומחי המשרד מספקת נתונים רבים, שבעזרתם ניתן לחזות התפתחויות ושינויים בנכס ובאזור הסובב אותו. חשוב לזכור, כי סל בדיקת נכסים שאנו מציעים הינו בעל ערך רב, שכן הוא עשוי לחזות ירידות ערך עתידיות בשווי הנכס, עשוי להועיל לניהול מו"מ על הנכס, תוצאות הבדיקות מונעות קנסות וצווי הריסה לחלקים בנכס ועוד. בסופו של דבר, תוצאות הבדיקות מתורגמות לכסף, שכן עלויות כספיות רבות, הפסדים כספיים ובירוקרטיה בלתי נגמרת, עשויים להוביל לנזקים לרוכש הפוטנציאלי, במידה והנכס לא ייבדק וייבחן בצורה מקצועית ומקיפה.

בדיקת נכסים - עלות

בדיקת נכסים משתנה בין נכס לנכס ובין עסקה לעסקה, כמו גם צרכים משתנים של כל רוכש נכס ומטרות שונות לשימוש בנכס (מגורים/ משרדים / תעשייה וכד'). לכן, לא ניתן במאמר זה לתמחר במדויק את סל הבדיקות. יחד עם זאת ולצורך העניין, סל הבדיקות המקיף שאנו מעניקים ללקוחותינו, ע"פ רוב אינו עולה כ 1% מעסקת הרכישה. מכאן ניתן להבין, כי בחינת עלות אל מול תועלת בעריכת בדיקת נכסים, הינה כדאית מאוד ומשתלמת לרוכש נכס פוטנציאלי.

לסיכום, זכרו כי עסקת רכישת נכס בפרט ועסקאות במקרקעין בכלל, הינן לרוב מהעסקאות הגדולות והמורכבות שאדם מבצע במהלך חייו, ועסקאות אלו טומנות בתוכן מרכיבים ופרמטרים רבים. על רוכש הנכס להחזיק את כל הנתונים בידיו ולהבין את הסיכונים והתחזיות לעתיד בנוגע לנכס, כמו גם אפשרויות מימוש בנכס, בכדי לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורו. עריכת בדיקת נכסים לפני רכישה אשר תתבצע ע"י צוות מומחים, תעניק לכם בטחון רב בנוגע לנכס, עשויה לחסוך לכם כסף ואף תבטיח את כספכם הן בהווה והן בעתיד.

אנו מעמידים לרשותך צוות מיומן של שמאי מקרקעין מומחה, מהנדס אזרחי ומודד מוסמך, אשר צברו ניסיון עשיר בתחום בדיקת נכסים ומבצעים בדיקות אלו כבר למעלה מעשר שנים. בדיקות נכסים אלו נערכות תחת תקנים מקצועיים ומערכות בקרת איכות, משמשות במידת הצורך כעדות מומחה בבית משפט ובעלות התאמה מתמדת לחוקים ולתקנות מתחום הנדל"ן. בזכות כך, מתאפשר לנו להעניק ללקוחותינו בטחון רב ברכישת נכסים, ולהפוך עבורם את תהליך הרכישה לאמין וקל יותר. צור קשר עוד היום עם צוות המומחים שלנו, וקבל את הפתרון האופטימאלי ביותר עבור צרכיך.

ליצירת קשר לחץ - יעוץ שמאי מקרקעין

מאמר בדיקת נכסים - כל הזכויות שמורות למיקי אדלשטיין שמאי מקרקעין. אין להעתיק, לפרסם או להפיץ מאמר זה מבלי אישור בכתב. כל העושה שימוש במאמר זה, מבלי להיוועץ עם שמאי מקרקעין מוסמך, עושה זאת על אחריותו הבלעדית בלבד. ט.ל.ח