טלפון: 09-9566800, פקס: 09-8856677, דוא"ל: office@mikied.co.il , כתובת: אנילביץ 10 הרצליה ת.ד 5521 מיקוד 46100
כל הזכויות שמורות ל-מיקי אדלשטיין שמאי מקרקעין © 2010
|
לפרטים נוספים התקשרו 09-9566800 |
מילון מונחי נדל"ן צ' - ת'צ
צו רישום בית משותף / צו בתים משותפים על כל בית משותף להיות רשום בפנקס הבתים הרשומים וזאת על פי צו הרישום. אין צורך שכל בעלי הדירות יחתמו על הצו, אלא רק אלה שבבעלותם הכוללת מהווים יותר מ-50% משטח הדירות הבניין. הצו מפרט את מספר הדירות המצויות בבניין, שטחן, פירוט על פי קומות, שם הבעלים ועוד. מפקח הבתים המשותפים, שמעניק את הצו החתום בסופו של דבר, יכול לערוך תיקונים במסמך וזאת לאחר שבעל הדירה שדרש את התיקונים הודיע זאת לשאר בעלי הדירות בבניין ולא שמע מצדם התנגדות.
ציבורי - שטח ציבורי שטחים בבעלות ציבורית אשר הרשות המקומית אחראית לפיתוחה וטיפוחה. למשל: פארקים, גנים ציבוריים, מדרכות וכדומה.
צפיפות בנייה מספר המבנים המותרים לבנייה בשטח מסוים, על פי תכנית המתאר באזור. קיימת גם תקנה המתייחסת לצפיפות הבנייה למגורים, זאת אומרת – מה יהיה גודלן של הדירות בבנייני מגורים. בכל אזור קיים מקדם צפיפות קבוע ועל פיו יש לפעול.
צרכי ציבור על פי סעיף 180 בחוק התכנון והבנייה יש להקצות שטחים לצרכים ציבוריים וביניהם נמנים: שמורות טבע, עתיקות, חנויות, שדות תעופה, חניות, תחנות רכבת, תחנות אוטובוס, בתי קברות, מזבלות ועוד.
ק
קבלן מפתח קבלן שאחראי על כל תהליך הבנייה מתחילת העבודות ועד הרגע בו הוא מוסר את המפתח לבעליו. קבלן המפתח כולל בין היתר את התפקידים: מפקח בניה, מנהל קבלני המשנה ואחראי על הבניה בפועל.
קבלן משנה בדרך כלל מדובר באיש מקצוע שמבצע עבודות הקשורות במקצוע שלו בלבד, כמו: חשמל, אינסטלציה וכדומה. קבלן המשנה מנהל התקשרות חוזית נפרדת עם בעלי הקרקע או עם קבלן המפתח השוכר את שירותיו.
קבלן רשום בעל רישיון קבלן, הרשום בפנקס הקבלנים. בפנקס ניתן לראות מהו סיווגו ובאילו ענפי בנייה הוא רשאי לעסוק.
קומבינציה עסקת אחוזים. עסקה שנחתמת בין היזם או הקבלן לבעל הקרקע ובה נקבע כמה אחוזים משווי הקרקע הבנויה יינתנו לקבלן בתום הפרויקט. הקבלן מקבל למעשה מבעל הקרקע מספר דירות (לפי האחוזים שסוכמו) מתוך המבנה המוגמר.
קרקע דבר מה המחובר לקרקע – מבנים, עצים, שפת ים, חלק מן הים ועוד. כל קרקע מיועדת לשימוש מסוים – בין אם מגורים, שימוש חקלאי, שימוש עסקי וכיוצא בזה. קרקע שהוכרה על ידי הועדה לשמירה על קרקע חקלאית כשטח שייעודו חקלאי בלבד.
קרקע מינהל קרקע שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל (למעלה מ-90% מקרקעות המדינה). קרקע זו לא ניתנת לקנייה אלא לחכירה בלבד – החוזה יכול להגיע ל-99 שנים.
קרקע ספקולטיבית קרקע שנמצאת ליד אזור מיושב וטרם נקבע ייעודה. מדובר בשטחים שהתב"ע באזורה חדשה וקיימת סבירות כי הייעוד של הקרקע הספקולטיבית ישתנה בעקבות כך. המחיר הנקבע עבור סוג קרקע זה מסתמך בעיקר על השוואות אזוריות ודומות. ר
רישום זכויות פעולת רישום הקרקע על ידי בעליה בלשכת רישום המקרקעין המקומית.
רכוש משותף אזור בנכס הרשום בצו הבתים המשותפים כרכוש משותף לכלל בעלי הבתים, למשל: חדרי מדרגות, מעליות, בריכה וכדומה. רשות מקומית גוף מסוים (עירייה או רשות מקומית) שמנהל יישוב או אזור בארץ. נציגי הרשות נבחרים על ידי הציבור המקומי ומייצגים את ענייניהם אצל השלטון המרכזי. כיום קיימות מעל 250 רשויות מקומיות ברחבי הארץ.
רשם מקרקעין אחראי על לשכות רישום המקרקעין (טאבו) ברחבי הארץ. לשכת הרישום אחראית על ניהול פנקסי הרישום ותיקי הפעולה של כל הנכסים בישראל. בין הפעולות המתבצעות בלשכה לרישום: חכירה, ירושות, הערת אזהרה, פעולות תכנון ועוד.
ש
שבח ההפרש בין עלות הרכישה למכיר המכירה של הנכס. חישוב המס מתבצע על בסיס ריאלי. (ראה גם: מס שבח)
שווי ערך הקרקע הכולל את כל הזכויות העכשוויות והעתידיות שלה. קביעת השווי תתבצע על ידי אנשי מקצוע המוסמכים לכך וביניהם: שמאי מקרקעין.
שווי מקרקעין מתבצע לצורכי מכירה או משכון הנכס על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. שווי המקרקעין נקבע על פי מיקום הנכס, השוואה לנכסים דומים בסביבתו, שכירות שהנכס מניב, תכניות פיתוח סביבתיות שעומדות על הפרק ועוד.
שומה עצמית ניתן להגיש בתוך 45 ימים מיום מכירת הנכס למנהל מס שבח מקרקעין. השומה העצמית היא למעשה הצהרה ובה מפורטים: מכיר הנכס שהתקבל, תאריך המכירה, פירוט ניכויים למען חישוב השבח ועוד.
שומה סופית רשויות הגבייה במשרד האוצר (מס הכנסה, מע"מ ומס שבח) קובעות כי השומה היא סופית ולא ניתן יותר להגיש ערעור לגביה.
שומה נגדית ידועה גם בשם: שומה אחרת. מוגשת כנגד דרישת תשלום היטל השבחה שהפיקה הועדה המקומית לאזרח. את השומה הנגדית ניתן להגיש עד 30 יום מיום קבלת ההודעה מהוועדה המקומית, ובמקרים מיוחדים עד שנה.
שומת מקרקעין שמאי מקרקעין מוסמך רשאי להכין שומת מקרקעין לפי השיטות הבאות:
שטר-מכר תעודה רשמית מרשם המקרקעין שמציגה את העברת הזכויות מאדם אחד לאחר. הפרטים הנרשמים בתעודה: פרטים אישיים של המוכר והקונה, מחיר הנכס ותיאורו. חתימת שני הצדדים על התעודה נערכת בנוכחות עורך דין או פקיד לשכת הרישום.
שיחלוף משנת 2002, על פי דו"ח רבינוביץ', יינתן פטור מלא ממס שבח ופטור חלקי ממס רכישה למי שמכר נכס ורכש אחר בכסף שהתקבל מהמכירה. דוגמאות לשיחלוף: החלפת נכס מדירה לבית אבות או החלפת דירה לצורך שיפור הדיור.
שימוש חורג שימוש בנכס על ידי בעליו לא על פי ייעודו הרשום בתכנית הבינוי. ניתן להגיש לרשות המקומית בקשה לשימוש חורג וזו מאשרת כל מקרה לגופו בתמורה להיטל השבחה. ההיתר ניתן בדרך כלל לתקופה מוגבלת. שינוי יעוד שינוי של ייעוד קרקע מתבצע אך ורק על ידי הרשות הממשלתית ובהתאם למדיניות המשק. למשל, במקרה של חוסר דירות למגורים יתבצע שינוי ייעוד לפרדסים ובעל הפרדס יידרש לשלם היטל השבחה.
שיעור היוון חישוב שעוזר לצפות את שיעור התשואה מהנכס. החישוב משווה בין התשלומים העתידיים המשוערים בניכוי ריביות וקרנות הון שמשולמות בהווה.
שיפוי מסמך משפטי שמסיר אחריות מצד אחד. בתחום הנדל"ן הכוונה היא להסיר אחריות מהוועדות המקומיות בכל הקשור לפיצוי במקרה של ירידת ערך הנכס, גם אם מדובר בשינוי התב"ע האזורית.
שכירות זכות שימוש במקרקעין בתמורה לתשלום. ברוב המקרים, הסכם ההתקשרות בין המשכיר לשוכר יהיה לתקופות קצובות של חודשים או שנים. לשוכר אין זכויות בנכס ולא יכול לבצע שינויים פיזיים או הכנסת דיירים / שותפים נוספים ללא הסכמת המשכיר.
שכירות מוגנת דייר מוגן קשור בהסכם עם בעל הנכס על פי התקנות של חוק הדייר המוגן. התקנות מכתיבות את גובה שכר הדירה, לפי מספר חדרים ובמקרה ובעל הנכס דורש יותר, יכול הדייר המוגן להגיש ערעור לבית הדין לשכירות. במקרים בהם השוכר חתם על הסכם עם המשכיר כי באפשרותו להשכיר את הנכס לאדם אחר.
שלד הבניין בסיס הבניין הכולל את כל החומרים שצמודים לקרקע ומבטיחים את יציבותו לאורך שנים. עבודות השלד יבוצעו על ידי קבלן שלד מקצועי ועל פי חוק התכנון והבנייה. חומרי השלד כוללים: בלוקים, בטון, קורות, עמודים, גג ועוד.
שמאות מכרעת הכרעה בתיקים של תביעות פיצויים לפי סעיף 197 ובמחלוקות סביב נושא היטלי השבחה. הדיון עצמו מתבצע על פי שיקול דעתו של השמאי המכריע. לעיתים אין הוא רואה צורך בקיום דיון אלא פסיקתו נקבעת על פי המסמכים שהוגשו לו בלבד. שמאי מקרקעין שהוסכם על ידי כל הצדדים, או במינוי בית משפט לשמש גם כבורר. לאחר שהצדדים הסכימו, החלטת השמאי הבורר היא סופית ולא ניתן לערער עליה. שמאי מקרקעין שאושר על ידי כל הצדדים. החלטתו של השמאי המוסכם אינה מחייבת ולרוב מהווה רק בסיס למשא ומתן. מינוי השמאי המוסכם נערכת בכתב וחתימה כל הצדדים וכוללת את היקף הפעילות הנדרשת מצד השמאי. שמאי מקרקעין שהוסמך על ידי מועצת שמאי המקרקעין לתפקיד ואושר על ידי כל הצדדים המעורבים (וביניהם רשויות מקומיות) להכריע בנוגע לגובה היטלי ההשבחה. ניתן לפנות לשמאי מכריע תוך 45 ימים מיום פרסום מסמך היטל ההשבחה או ירידת הערך לפי סעיף 197. שמאי מקרקעין מוסמך מועצת שמאי המקרקעין מופקדת על תהליך ההסמכה והקבלה של שמאי המקרקעין והיא כפופה למשרד המשפטים. קבלת הרישיון ניתנת לאחר סיום ומעבר בהצלחה של כל הבחינות הדרושות ושנה אחת של התמחות. שמאי מקרקעין מוסמך עוסק בנושאים הבאים:
ההערכות אותן מבצע השמאי הינן למטרות שונות: רכישה או מכירה של נכס, לצורך לקיחת הלוואה או משכנתה, תשלומי מיסים למיניהם ועוד. קריאה נוספת על הנושא - לחצו כאן.
ת
ת.ב.ע תכנית של הרשות המקומית שמפרטת את כל ההנחיות לבנייה ופיתוח באזור מסוים. במסמך התכנית יופיעו הפרטים הבאים: שם התכנית, עורך התכנית, פירוט תחומי האזור ותשריט, יוזם התכנית, פירוט התכנית עצמה, זכויות הבנייה, היתרי יציאה לגג, קווי בניין ומבנה עזר.
ת.ב.ע תקפה תכנית ת.ב.ע שאושרה בוועדות התכנון השונות ופורסמה בילקוט הפרסומים הממשלתי הרשמי. תיק בניין כל המסמכים הקשורים לאותו מבנה: תולדות הבניין,פרטי תכנון, היתרים, תביעות והשגות. תיק הבניין נמצא אצת הרשות המקומית ונגיש לציבור.
תיק בקשה למידע תיק שכולל את מספר הגוש והחלקה, זכויות הבנייה, תכניות הת.ב.ע והנחיות להגשת בקשה להיתרי בנייה. התיק נמסר בתשלום על ידי הרשות המקומית לתכנון ובנייה.
תכנית איחוד וחלוקה בעל הקרקע או הועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולים לחלק מחדש את הקרקע באמצעות תכנית מתאר מקומית ומפורטת. בשלב הראשון מתבצע איחוד של כל השטח, בשלב השני מתכננים מחדש את כל השטח ובשלב האחרון מחלקים את השטח מחדש ורושמים את החלקות החדשות על שם בעליהן החדשים. תכנית בינוי תכנית המוגשת לרשויות התכנון והבנייה טרם תחילת העבודה. מטרת תכנית זו היא יידוע בלבד של הרשויות בנוגע לפרויקט ואין לה מעמד משפטי.
תכנית הגשה (גרמושקה) תכנית הכוללת קובץ מסמכים שמוגשת על ידי היזם / הקבלן לרשויות המקומיות לצורך קבלת היתר בנייה. המסמכים המצויים בתכנית: מפת סביבה, מפה מצבית, חישוב שטחים, תכניות המבנה, חתכי המבנה, תשריט חזיתות המבנה, מידות כלליות של המבנה, נסח טאבו, חתימת בעלי הנכס ואישור תשלום אגרת בנייה.
תכנית הנדסית תכנית מפורטת של המבנה, בקנה מידה של 1:50. התכנית כוללת את פירוט מידות המבנה, החתכים והנחיות לביצוע.
תכנית חלקות תכנית אותה יכול לערוך רק מודד מוסמך והיא מתארת את גבולות החלקות.תכנית זו מצורפת לבקשה להיתר הבנייה ומוגשת ללשכת רישום המקרקעין לצורכי רישום החלקה.
תכנית מתאר תכנית המפרטת את זכויות הבנייה באזור מסוים וללא אישורה לא יינתנו היתרי בנייה.
תכנית מתאר ארצית - תמ"א תכנית של כל מדינת ישראל שמבוצעת על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. בתכנית זו נכללים שיקולים לאומיים כמו: קליטת עלייה, גידול אוכלוסייה וכדומה. בנוסף, התכנית קובעת אלו שטחים יוקצו לחקלאות, למגורים, לשימושים ציבוריים ועוד. תכנית מתאר מחוזית - תמ"מ התכניות המחוזיות למעשה מוציאות לפועל את הרשום בתכנית המתאר הארצית ועוסקות בנושאים המחוזיים. תכנית מתאר מקומית תכנית המצויה בהיררכיה מתחת לתכנית המתאר המחוזית ואחראית על שימרת הסביבה בה תתבצע הבנייה: הקפדה על הפרדה בין אזורי תעשייה לאזורי מגורים, שמירה על אתרים ארכיאולוגיים ועוד. תמ"א 38 תכנית שאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 ונועדה לעודד חיזוק מבנים שאינם עומדים בתקן נגד רעידות אדמה. במסגרת התכנית ניתנים היתרי בנייה לחיזוק המבנה ולתוספות וזאת תוך הקלות משמעותיות במס. לקריאה נוספת בנושא, לחצו כאן.
תקנון בית משותף התקנון מסדיר את היחסים, הזכויות והחובות בין בעלי הדירות בבית משותף. חוק המקרקעין מספק תקנון בסיסי הנתון לשינויים קלים במידה והושג רוב של שני שלישים מבעלי הדירות.
תקנון הבניה רשימה המפרטת את זכויות הבנייה בקרקע, למשל: מספר אחוזי הבנייה המותרים, גובה הגג, גודל החנייה, גובה רצפת הכניסה ועוד.
תרשים סביבה תרשים שמתבצע אך ורק על ידי מודד מוסמך ובו רשומים הפרטים הבאים: מיקום החלקה, נשוא תכנית ההגשה, החלקות השכנות, הגוש ועוד.
תשתית לקראת בנייה הרשות המקומית עורכת עבודות תשתית באזור לרווחת הציבור. התשתיות הכלולות בעבודות אלה: חשמל, מים, ביוב וכבישי גישה.
|
טלפון: 09-9566800, פקס: 09-8856677, דוא"ל: office@mikied.co.il , כתובת: אנילביץ 10 הרצליה ת.ד 5521 מיקוד 46100